Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa asuinkerrostalon, korttelin yhteisen pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen osan ja siihen liittyvän varaston sekä kannenpäällisen jätesuojan rakentamiseen ja tontin pohjoisrajan osittaiseen aitaamiseen kevyen liikenteen väylästä.
Kyseessä on Vanbronniityn uuden asemakaava-alueen ensimmäinen rakennusvaihe. Korttelissa on kuusi asuinrakennustonttia (asemakaavassa AK-1), asumista palvelevan yhteiskäyttöisen korttelialueen tontti (AH) ja erilliselle pysäköintilaitokselle varattu tontti (LPA). Kortteliin saavutaan Ylismäenkujaa pitkin, jonka varrelle on asemakaavassa osoitettu lisäksi yleinen pysäköintialue (LP).
Kaikille kuudelle asuinrakennustontille rakennetaan myös osa pihakannenalaisesta pysäköintilaitoksesta. Tonttien 3 ja 4 lupahakemuksia käsitellään rinnakkain tämän lupahakemuksen kanssa. Tontin 2 asuinrakennuksen lupahakemus on juuri perustettu eikä tonttien 5 ja 6 asuinrakennuksille ole vielä haettu lupaa, vaan hakemukset käsittävät näillä tonteilla vain pysäköintilaitoksen rakentamisen. AH- ja LPA-tonttien hakemukset (viranhaltijapäätöksiä) on myös perustettu ja niitä viedään eteenpäin kokonaisuutena asuinrakennusten kanssa.
ASEMAKAAVA
Tontti kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen, jolle saa sijoittaa palvelutiloja. Asemakaavassa on tonteittain pistemäisen asuinkerrostalon sekä niiden väliin sijoittuvan pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen rakennusalat, jälkimmäiselle voi sijoittaa myös mm. varasto- ja huoltotiloja. Lupatontti on korttelin koilliskulmassa ja sille saa rakentaa enintään 5850 kem2 suuruisen korkeintaan kolmetoistakerroksisen kerrostalon. Rakennusala on jaettu 11- ja 13-kerroksisiin osiin, 11-kerroksisen rakennuksen osan rakennusala ulottuu kiinni tontin pohjoisrajaan. Sallitun kerrosalan lisäksi saadaan rakentaa viihtyisyyttä lisääviä porrashuoneen 20 m2 ylittäviä tiloja, asumista palvelevia yhteis- ja varastotiloja, huolto-, jäte-, väestönsuoja- ja teknisiä tiloja sekä pysäköintitiloja. Tontille on osoitettu erillinen yksikerroksisten talousrakennusten sitova rakennusala.
Alueelle saa sijoittaa palvelutiloja korkeintaan 10 % korttelin kokonaiskerrosalasta. Rakennuksissa sallitaan asuntoihin liittyvät työtilat. Korttelialueelle tulee toteuttaa palvelueteisiä ja asukkaiden yhteistiloja kuten sauna-, kokoontumis- ja harrastetiloja vähintään 1 % kokonaiskerrosalasta. Saunatiloja tulee sijoittaa ylimpiin kerroksiin tai ullakolle.
Julkisivut, piha- ja kansirakenteet sekä muuriaiheet tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan yhtenäisenä, materiaaleiltaan Iaadukkaana ja yksityiskohdiltaan viimeisteltynä kokonaisuutena. Rakennusmassat tulee jäsennellä osiin julkisivulinjan taittein ja sisäänvedoin. Kaikkien julkisivujen tulee olla kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia ja materiaaleiltaan kestäviä. Sisäänkäyntejä ja porrashuoneita tulee korostaa katoksin, värein tai taiteen keinoin. Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää koko korttelialueen valaistuskonsepti. Tekniset tilat ja laitteet tulee sovittaa rakennusten arkkitehtuuriin. Ilmanvaihtokonehuoneet ja saunaosastotilat saa rakentaa kaavaan merkityn kerrosluvun estämättä. Korkeintaan kahdeksankerroksissa rakennuksissa, yli kahdeksankerroksisten rakennusten jalustaosassa sekä Ylismäentien suuntaan talousrakennuksissa ja muuriaiheissa tulee pääasiallisena julkisivumateriaalina käyttää puhtaaksi muurattua tiiltä. Yli kahdeksankerroksisten rakennusten tulee muodostaa vaihteleva pystyaiheita korostava kokonaisuus ja korttelin pohjoisimman rakennuksen kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen näkymäpääte pohjoisen ja idän suuntaan. Talousrakennuksiin tulee toteuttaa viherkatto.
Ylismäentiehen puolen rakennuksissa porrashuoneista tulee olla pääsy suoraan ulos sekä kadun että pihan puolelle. Osasta polkupyörä-, ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastoja tulee olla suora yhteys joko kadulle tai pihalle. Ylismäentien puolen rakennusaloilla asuinrakennuksen tuloilma tulee ottaa tehokkaasti suodatettuna riittävän korkealta. Ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen Ylismäentien puoleiseen rakennusalan rajaan rajautuen ei saa sijoittaa asuintiloja.
Korttelin yhteisen kansipihan alueelle on kolmelle tontille osoitettu ohjeellinen leikkialue, lupatontin itälaita on osoitettu istutettavaksi alueen osaksi, jolle tulee istuttaa suureksi kasvavia puita. Korttelin hulevesien viivyttämiseen on asemakaavassa osoitettu erillinen alue korttelin eteläisellä AH-tontilla, jolle osoitettu ohjeellinen leikkialue on varattu korttelin yhteiseksi.
Kortteli sijaitsee melualueella. Leikki- ja ulko-oleskelualueet tulee sijoittaa liikenteeseen nähden rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen. Rakennuksen maantasokerroksiin saa toteuttaa ulkotilassa olevia läpikulkuyhteyksiä meluntorjunta huomioiden. Rakennusalan pohjois- ja itäsivujen puoleisten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden tulee olla sellaisia, että liikenteestä julkisivuun kohdistuvan äänitason ja asuinhuoneissa havaittavan äänitason päiväaikainen A-painotettu erotus on vähintään 31 dB. Mikäli julkisivuun kohdistuu yli 65 dB päiväaikainen äänitaso, tulee asuntojen avautua myös hiljaisemman julkisivun suuntaan, julkisivulle ei saa sijoittaa asuinhuoneiston ainoaa parveketta ja makuuhuoneiden tulee avautua hiljaisemmalle puolelle. Mikäli asunnon hiljaisempaan julkisivuun kohdistuu yli 55 dB päiväaikainen keskiäänitaso, tulee rakennuslupavaiheessa esittää ratkaisu, jolla asunnon tuuletusikkunan kohdalla alittuu 55 dB päiväaikainen keskiäänitaso.
Asemakaavassa on lisäksi annettu määräyksiä myös piha-alueisiin, tukimuurien ilmeeseen, muuntamotilojen sijoittamiseen sekä pohjaveden ja hulevesien hallintaan liittyen. Lisäksi mahdolliset sulfidisaviesiintymät tulee huomioida ennen rakentamisen aloittamista. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Asuinrakennus on asemakaavan mukaisesti porrastettu, osin 11- ja osin 13-kerroksinen ja siinä on pysäköintilaitokseen yhdistyvä asuntojen varastotiloja, teknisiä tiloja ja kerhohuoneellisen saunaosaston käsittävä kellari. Asuntoja toteutetaan 111 ja niiden parvekkeet lasitetaan. 1. kerrokseen pihakannen tasossa toteutetaan asuntoja, ulkoiluvälinevarastoja ja pesula, johon yhdistyy parveke. Myös 9. kerrokseen sijoitetaan talosauna, johon yhdistyy vilvoitteluparveke. Palvelueteinen sijoittuu 1. kerroksen keskimmäisen ulkoiluvälinevaraston yhteyteen. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan pienasuntovaltaisessa asuinhankkeessa yhteistilojen rakentamisessa tulee noudattaa PKS-yhteistilaohjetta, jota hankkeessa on noudatettu. Rakennuksessa on paloteknistä poistumista ajatellen kaksi porrashuonetta ja hissi on palomieshissi.
Asuinrakennuksen pääasiallisena julkisivumateriaalina on vaalea graafinen betoni yhdistettynä rakennuksen alaosan kerrosten punaiseen tiililaattaan, asuntoparvekkeiden taustaseinät ovat maalattua betonia. Parvekkeiden kaiteet ovat kirkasta lasia. Talousrakennuksen julkisivu pohjoiseen ja naapuritontin 2 suuntaan on punaista tiililaattaa, toinen pääty ja pihan puoleinen julkisivu ovat ruskeaksi maalattua puuta, talousrakennukseen liittyvät melumuurit ovat pääosin tiilipintaiset. Tontin pohjoisrajalle toteutettava muurirakenne on mustaa graafista betonia ja sen päällinen kaiderakenne on pinnakaide. Muuri-kaiderakenteen kokonaiskorkeus rajalla on kevyenliikenteenväylän puolella enimmillään noin 3090 mm.
Tontin pohjoisrajalla on ajoliittymäkielto, pääasiallinen huoltoajoliikenne ohjataan tontille rakennettavalle jätesuojalle korttelin luoteisosaa pitkin kevyen liikenteen väylän kanssa rinnakkaisena ajoyhteytenä. Leikki- ja oleskelualueet rakennetaan koko korttelin yhteisinä. Pysäköintilaitoksen ilmanvaihto- ja savunpoistolaitteet on integroitu piharakenteisiin, ko. laitteita ei sijoitu lupatontilla pihakannelle. Pysäköintilaitoksen yhteyteen toteutettavan irtaimistovälinevaraston savunpoistokuilu nousee talousrakennuksen läpi sen viherkatolle. Ajoyhteys pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen sijoittuu tonteille 4 ja 6 ja pääsisäänkäyntitasona toimivalle kansipihalle johtaa Ylismäenkujalta ajoyhteys sekä siitä eriytetty esteetön kevyen liikenteen reitti AH-tontin 7 ja tontin 4 kautta. Tontin itäreuna sovitetaan luonnonmukaisesti istuttaen itäpuoliseen kevyen liikenteen väylään. Tontin eteläosaan rakennetaan kevyenliikenteenväylältä kansipihalle johtava polku ja maastoporrasyhteys, jonka yläosa sijoittuu naapuritontille 3. Luvan liitteeksi on toimitettu hankekuvaus.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään yhteensä 7840 kem2, josta 7418 kem2 asuinrakennukseen, 360 kem2 pysäköintilaitokseen sekä siihen liittyvään varastoon ja 62 kem2 jätesuojaan. Varsinaista rakennusoikeutta käytetään 5848 kem2 ja sitä jää käyttämättä 2 kem2. Asemakaavan mahdollistamaa lisärakennusoikeutta käytetään asuinrakennuksessa 1142 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys on rakennuksissa yhteensä 442 kem2. Palvelueteisiä ja asukkaiden yhteistiloja rakennetaan noin 1,6 % kokonaiskerrosalasta.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Hanke poikkeaa asemakaavasta siten, että asuinrakennus ylittää rakennusalan rajan eteläsivulla 2,9 m verran korkeamman (XIII) rakennusosan kohdalla 6,1 m matkalla ja 3,6 m verran matalamman (XI) rakennusosan kohdalla 14 m matkalla. Lisäksi pohjoissivulla ylitystä on 1,6 m 8 m matkalla. Ylitys johtuu asemakaavan yleisen ahtauden lisäksi runsaasta rakennusoikeudesta kerroslukuun nähden. Asemakaavan ylimpiin kerroksiin edellyttämiä saunatiloja ei toteuteta, vaan saunoja toteutetaan kellarikerroksen lisäksi 5. ja 9. kerroksiin, jota perustellaan sillä, että hajautettuna alempiin kerroksiin saunat ovat helpommin tavoitettavissa eri osista rakennusta.
Lisäksi esitetään poikkeamia palo- ja käyttöturvallisuusasetuksesta. Pysäköintilaitokseen liittyvän irtaimistovaraston ylipitkä poistumistie kompensoidaan paloilmoittimella. 12. kerroksessa kummankin porrashuoneen oven vasikan reuna on lähempänä kuin 400 mm alaspäin johtavan portaan reuna. Normaalitilanteessa vasikan ollessa kiinni 400 mm minimietäisyys täyttyy.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavan mukaan asukaspysäköintipaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap asunto- ja palvelutilakerrosalan 80 kem2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap /asunto. Autopaikat tulee sijoittaa korttelin al/ma -alueelle tai LPA-alueelle sijoitettaviin pysäköintilaitoksiin. Korttelikokonaisuuden autopaikkavaade on vähintään 318 ap. Pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen sijoittuu yhteensä 68 autopaikkaa, näistä 6 le-ap ja 1 moottoripyöräpaikka, LPA-alueelle sijoittuvaan pysäköintilaitokseen rakennetaan 254 ap, joista 9 le-ap.
Lupahankkeen autopaikkavaatimus on vähintään 74 ap. Autopaikkoja on suunniteltu yhteensä 74 ap, joista 18 ap pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen ja 56 ap LPA-alueelle sijoittuvaan pysäköintilaitokseen. Molempiin pysäköintilaitoksiin tulee liikuntaesteisen käyttöön soveltuvia autopaikkoja, tontille 2 le-ap ja erilliseen pysäköintilaitokseen 1 le-ap. Kaikkiin pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen autopaikkoihin tulee latausmahdollisuus.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 30 asunto-kem2 tai vähintään 2 pp / asunto katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Lisäksi pihalle tulee järjestää polkupyöräpaikoitusta. Pyöräpaikkavaatimus hankkeelle on vähintään 222 pp, jonka mukaisesti pyöräpaikkoja toteutetaan sisätiloihin 222 pp. Lisäksi korttelipihalle esitetään pyöräpaikkoja.
Rakennuksen S1-luokan väestönsuoja rakennetaan kellariin. Varsinaista suoja-alaa tarvitaan 117 m2 156 henkilölle. Suoja toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastona.
ESTEETTÖMYYS
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena myös yhteistilojen osalta. Kaikki kellarin tason ja 1. kerroksen yhteiset tilat ovat esteettömiä. Kellarin Ylismäentien puoleinen sisäänkäynti ei ole esteetön, vaan kerrokseen päästään esteettömästi itäiseltä kevyen liikenteen väylältä usean ulkoiluvälinetilan läpi.
MUUT SELVITYKSET
Meluselvityksen perusteella suurimmat asuinrakennusten julkisivuille kohdistuvat äänitasot alittavat 65 dB, selvityksessä on huomioitu myös korttelin kaakkoispuolelle asemakaavassa varattu pikaraitiotievaraus. Kaikki rakennusten parvekkeet täytyy lasittaa. Osassa asunnoista on ainoastaan parvekkeelle avautuvaa ulkoseinää, tällöin myös tuuletusikkunat on sijoitettu parvekkeille. Jos ikkunasta tuuletetaan (ei oteta korvausilmaa), tulee parvekelasitusta myös avata. Parvekelasitukset ja parvekkeelle sijoitettavat vaimennusmateriaalit on todettu mitoitetun siten, että vaikka lasitus olisi tuuletusasennossa auki, muu lasitus ja vaimennusmateriaalit tekevät aiheuttavat sen, että parvekkeilla vallitsee enimmillään 55 dB äänitaso, joka on hyväksyttävä taso tuuletusikkunan ulkopuolella. Korttelin yhteisen pihakannen leikki- ja ulko-oleskelualueet on suunniteltu rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen.
Korttelialueen hulevesien hallinta on suunniteltu yhteisenä, hulevesiä esitetään viivytettävän viivytysputkissa usealla korttelin tontilla. Tälle tontille on suunniteltu lisäksi viivytyspainanne. Tontin viivytystilavuustarpeeksi on esitetty yhteensä vähintään 11 m3. Koko korttelialueen imeytettäväksi ja/tai viivytettäväksi laskettu vesimäärä on 82 m3.
Asuinrakennuksen perustusten ja salaojan osan sekä kahden salaojakaivon sijoittumiselle tontin pohjoisrajan ulkopuolelle on haettu ja myönnetty kaupunkitekniikan keskuksen sijoituslupa.
YHTEISJÄRJESTELYT
Korttelin kiinteistöjen välillä on laadittu yhteisjärjestelysopimus, jossa on sovittu mm. sekä pihakannen alle että erilliseen pysäköintilaitokseen rakennettavista autopaikoista, kulkuyhteyksistä, leikki- ja oleskelualueista, jätteiden keräyspisteistä sekä palomuurien rakentamatta jättämisestä. Tarkoituksena on, että päiväkodin leikkialue tulee yksinomaan päiväkodin käyttöön silloin, kun päiväkodissa on toimintaa. Muina aikoina päiväkodin leikkialuetta voivat käyttää myös muut.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kaksi kertaa ja puoltanut sitä mm. asuntokohtaisen ilmanvaihdon ratkaisujen ja julkisivujen erimateriaalisten pintojen vaihtumispaikkojen kehittämistä koskevin huomautuksin. Pihasuunnittelua tuli jatkaa yhteistyössä korttelin muiden hankkeiden. Rakennusten sisääntulokerrokset ja liittyminen pysäköintilaitokseen tuli suunnittelun edetessä edelleen esittää kaupunkikuvatoimikunnalle. Suunnitelmien kehittämisen jälkeen ne on esitelty kaupunkikuva-arkkitehdille, joka ei ole nähnyt uutta kaupunkikuvatoimikunnan käsittelyä tarpeelliseksi. Koko korttelin pihasuunnitelma on esitelty tontin 4 lupahakemuksen 2021-581 käsittelyn yhteydessä ja sen kehittämistä koskevat huomautukset on kirjattu ko. luvan päätökseen.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä ennakkoneuvottelussa. Pääpiirustuksissa on huomioitu myös liitteeksi toimitetun pelastuslaitokselle esitetyn paloturvallisuussuunnitelman sisältö.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hankkeeseen ryhtyvä on tiedottanut hankkeesta kahdelle naapurille ja rakennusvalvontakeskus tonttiyksikölle eikä naapureilla ole ollut huomautettavaa. Asuinrakennuksen rakennusalan rajat ylittäville rakennuksen lähimmille etäisyyksille pohjoisrajasta noin 990 mm ja itärajasta 2240 mm on tonttiyksikön suostumus. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Mötesärende i PDF-format