Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa asuinkerrostalon ja siihen kytketyn ulkoiluvälinevaraston käsittävän rakennussiiven rakentamiseen sekä tontin pohjoisrajan osittaiseen aitaamiseen kevyen liikenteen väylästä.
Kyseessä on Vanbronniityn uuden asemakaava-alueen rakentaminen. Korttelissa on kuusi asuinrakennustonttia (asemakaavassa AK-1), asumista palvelevan yhteiskäyttöisen korttelialueen tontti (AH) ja erilliselle pysäköintilaitokselle varattu tontti (LPA). Kortteliin saavutaan Ylismäenkujaa pitkin, jonka varrelle on asemakaavassa osoitettu lisäksi yleinen pysäköintialue (LP). Asuinrakennusten rakennusluvat on jo myönnetty tonteille 1, 3 ja 4 ja pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen luvat on myönnetty kaikille korttelin kuudelle asuinrakennustontille. AH- ja LPA-tonttien hakemukset on perustettu.
ASEMAKAAVA
Tontti kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen, jolle saa sijoittaa palvelutiloja. Asemakaavassa on tonteittain pistemäisen asuinkerrostalon sekä niiden väliin sijoittuvan pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen rakennusalat, jälkimmäiselle voi sijoittaa myös mm. varasto- ja huoltotiloja. Lupatontti on korttelin luoteisreunalla ja sille saa rakentaa enintään 5200 kem2 suuruisen korkeintaan yksitoistakerroksisen kerrostalon. Rakennusala on jaettu 10- ja 11-kerroksisiin osiin, matalampaan rakennusalaan liittyy talousrakennuksen rakennusala. Sallitun kerrosalan lisäksi saadaan rakentaa viihtyisyyttä lisääviä porrashuoneen 20 m2 ylittäviä tiloja, yli 8-kerroksisen rakennuksen edellyttämät lisäuloskäytäväporrashuoneet, asumista palvelevia yhteis- ja varastotiloja, huolto-, jäte-, väestönsuoja- ja teknisiä tiloja sekä pysäköintitiloja.
Alueelle saa sijoittaa palvelutiloja korkeintaan 10 % korttelin kokonaiskerrosalasta. Rakennuksissa sallitaan asuntoihin liittyvät työtilat. Korttelialueelle tulee toteuttaa palvelueteisiä ja asukkaiden yhteistiloja kuten sauna-, kokoontumis- ja harrastetiloja vähintään 1 % kokonaiskerrosalasta. Saunatiloja tulee sijoittaa ylimpiin kerroksiin tai ullakolle.
Julkisivut, piha- ja kansirakenteet sekä muuriaiheet tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan yhtenäisenä, materiaaleiltaan Iaadukkaana ja yksityiskohdiltaan viimeisteltynä kokonaisuutena. Rakennusmassat tulee jäsennellä osiin julkisivulinjan taittein ja sisäänvedoin. Kaikkien julkisivujen tulee olla kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia ja materiaaleiltaan kestäviä. Sisäänkäyntejä ja porrashuoneita tulee korostaa katoksin, värein tai taiteen keinoin. Yli kahdeksankerroksisten rakennusten jalustaosassa sekä Ylismäentien suuntaan talousrakennuksissa ja muuriaiheissa tulee pääasiallisena julkisivumateriaalina käyttää puhtaaksi muurattua tiiltä. Yli kahdeksankerroksisten rakennusten tulee muodostaa vaihteleva pystyaiheita korostava kokonaisuus. Talousrakennuksiin tulee toteuttaa viherkatto.
Asemakaavassa on lisäksi annettu määräyksiä melualueella sijaitsevan korttelin meluntorjunnasta sekä mm. piha-alueista, kulkuyhteyksistä, tukimuureista, muuntamotilojen sijoittamisesta ja pohjaveden sekä hulevesien hallinnasta. Lisäksi mahdolliset sulfidisaviesiintymät tulee huomioida ennen rakentamisen aloittamista. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Asuinrakennus on porrastettu, osin 11- ja osin 12-kerroksinen ja siinä on pysäköintilaitokseen yhdistyvä asuntojen irtaimistovarastotiloja ja teknisiä tiloja käsittävä kellari. Asuntoja toteutetaan 97 ja niiden parvekkeet lasitetaan. 1. kerrokseen pihakannen tasossa toteutetaan yhden asunnon lisäksi varasto- ja yhteistiloja: toinen rakennuksen saunaosastoista sekä pesula kuivaushuoneineen. Myös 12. kerrokseen sijoitetaan kerhohuoneen yhteyteen talosauna, näihin tiloihin yhdistyy sekä vilvoitteluterassi että -parveke. Rakennusta palveleva palvelueteinen sijoitetaan jatkossa tontille 6. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan pienasuntovaltaisessa asuinhankkeessa yhteistilojen rakentamisessa tulee noudattaa PKS-yhteistilaohjetta, jota hankkeessa on noudatettu pääosin: kuivaushuoneita toteutetaan kahden sijasta yksi. Rakennuksessa on paloteknistä poistumista ajatellen kaksi palolta suojattua porrashuonetta ja ainoa hissi on palomieshissi.
Asuinrakennuksen pääasiallisena julkisivumateriaalina on vaalea tiililaatta (erikorkuisissa osissa eri sävyt) ja alimmissa kerroksissa sekä taloussiivessä punainen tiililaatta tai puhtaaksi muurattu tiili, asuntoparvekkeiden taustaseinät ovat osin uritettua betonia patinavärjäyskäsittelyllä ja osin tiililaattapintaisia. Parvekkeiden kaiteet ovat kirkasta lasia. Tontin pohjoisrajalle toteutettava muurirakenne on mustaa graafista betonia ja sen päällinen kaiderakenne on pinnakaide. Muuri-kaiderakenteen kokonaiskorkeus rajalla on kevyen liikenteen väylän puolella enimmillään noin 2300 mm.
Tontin luoteisrajalla on ajoliittymäkielto. Kyseessä on ns. kirvesvarsitontti: varsinainen rakennettava tontin osa sijaitsee tontin koillispäässä ja sinne kevyen liikenteen väylän suuntaisesti ajettaessa osa kirvesvarren ajoväylästä rajataan muuri-aitarakenteella kevyen liikenteen väylästä putoamisvaaran estämiseksi. Muuri-aitarakenne katkaistaan portaikolla, joka mahdollistaa kevyen liikenteen käyttäjien pääsyn tontille suoraan kevyen liikenteen väylältä. Lisäksi kevyen liikenteen väylältä on järjestetty tontille toinen, esteetön yhteys taloussiiven kohdalta.
Leikki- ja oleskelualueet rakennetaan koko korttelin yhteisinä. Pysäköintilaitoksen ilmanvaihto- ja savunpoistolaitteet on integroitu piharakenteisiin ja ne kuuluvat osaksi tontille jo myönnettyä pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen lupaa (2021-752). Ajoyhteys pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen sijoittuu tonteille 4 ja 6 ja pääsisäänkäyntitasona toimivalle kansipihalle johtaa Ylismäenkujalta ajoyhteys sekä siitä eriytetty esteetön kevyen liikenteen reitti AH-tontin 7 ja tontin 4 kautta. Luvan liitteeksi on toimitettu hankekuvaus.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään yhteensä 6736 kem2. Varsinaista rakennusoikeutta käytetään 5200 kem2 ja se käytetään kokonaan. Asemakaavan mahdollistamaa lisärakennusoikeutta käytetään 1096 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys kokonaiskerrosalasta on 440 kem2. Palvelueteisiä ja asukkaiden yhteistiloja rakennetaan noin 1,6 % kokonaiskerrosalasta.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Rakennus poikkeaa asemakaavan mukaisesta kerrosluvusta, jonka lisäksi se ylittää sekä rakennusalan rajoja että tontin rajan. Rakennus on kummallakin rakennusalan osalla yhden kerroksen korkeampi kuin asemakaavassa on sallittu: 10-kerroksiselle rakennusalan osalle rakennetaan 11-kerroksinen rakennuksen osa ja 11-kerroksiselle rakennusalan osalle rakennetaan 12-kerroksinen rakennuksen osa. Poikkeamaa perustellaan mm. sillä, että rakennuksen massa on näin arkkitehtuuriltaan kapeampi ja tornimaisempi. On todettu, että myös rakennusalan ylitykset pienenevät, joka helpottaa osaltaan sekä pysäköintilaitoksen että naapuritonttien huoltoajoneuvoyhteyden järjestelyjä. Rakennus ylittää rakennusalan rajan eteläsivulla noin 1,7 metriä 12 metrin matkalla sekä noin 1,3 metriä rakennusalueen länsipuolella, jossa rakennus sijoittuu osittain talousrakennukselle osoitetun rakennusalueen rajan puolelle. Ylityksiä perustellaan asuntopohjien ja pihakannen sekä pysäköintilaitoksen toiminnallisuudella. Lisäksi rakennus ylittää tontin koillisrajan tontin 1 puolelle noin 0,6 m verran noin 1,5 metrin matkalla. Ylitys tapahtuu noin 24,8 metrin korkeudessa 9. kerroksessa ja sen yläpuolella, jossa parvekerakenne muodostaa rakennusmassan yläosaan arkkitehtonisen aiheen. Ylitykselle on naapurin suostumus. Kaupunkisuunnittelukeskus on puoltanut kaikkia vähäisinä esitettyjä asemakaavapoikkeamia.
Hanke poikkeaa esteettömyysasetuksesta siten, että kevyen liikenteen väylän puoleisen porrashuoneen sisäänkäynti ei ole esteetön, jota perustellaan rakennuksen sovittamisella ympäröivään maastoon ja pihatien korkoihin. Porrashuoneeseen on esteettömiä sisäänkäyntejä pihakannen puolella.
Hanke poikkeaa lisäksi paloasetuksesta siten, että 1. kerroksen yksikerroksinen taloussiipi on esitetty kantavien rakenteiden osalta taulukkomitoituksesta poiketen R60, A2-s1, d0 rakenteina. Perusteluna poikkeamalle on rakennuksen osan yksikerroksisuus sekä, että ko. rakennuksen osan kuuluminen alimpaan palokuormaryhmään <600 MJ/m2. Lisäksi tontin rajoille ei toteuteta palomuureja, vaan niiden rakentamatta jättämisestä perustetaan rasite.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavan mukaan asukaspysäköintipaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap asunto- ja palvelutilakerrosalan 80 kem2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap /asunto. Autopaikat tulee sijoittaa korttelin al/ma -alueelle tai LPA-alueelle sijoitettaviin pysäköintilaitoksiin. Korttelikokonaisuuden autopaikkavaade on vähintään 318 ap, joista lupahankkeen autopaikkavaatimus on vähintään 65 ap. Autopaikkoja hankkeelle on suunniteltu yhteensä 65 ap, joista 16 ap sijoittuu pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen (yhteensä 68 ap) ja loput 49 ap LPA-alueelle suunnitteilla olevaan pysäköintilaitokseen, hankkeen autopaikoista on 2 le-ap.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 30 asunto-kem2 tai vähintään 2 pp / asunto katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Lisäksi pihalle tulee järjestää polkupyöräpaikoitusta. Pyöräpaikkavaatimus hankkeelle on vähintään 194 pp, jonka mukaisesti pyöräpaikkoja toteutetaan sisätiloihin. Lisäksi korttelipihalle esitetään pyöräpaikkoja.
Rakennuksen S1-luokan väestönsuoja rakennetaan kellariin. Varsinaista suoja-alaa tarvitaan 104 m2 139 henkilölle. Suoja toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastona.
ESTEETTÖMYYS
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena myös yhteistilojen osalta. Ylismäentien puoleinen sisäänkäynti ei ole esteetön, vaan 1. kerrokseen päästään esteettömästi sekä luoteispuolen ajoväylältä taloussiipi kiertäen sekä suoraan pihakannelta. Esteettömyysasiantuntija on antanut kommentit suunnitelmiin.
MUUT SELVITYKSET
Meluselvityksen perusteella pohjoisjulkisivuun kohdistuu 65 dB melutaso, joten melumallinnuksen perusteella asemakaavassa esitetyt vaatimukset ovat riittäviä. Kaikki rakennuksen parvekkeet täytyy lasittaa ja kahden parvekelinjan parvekkeilla käyttää vaimennusmateriaaleja. Korttelin yhteisen pihakannen leikki- ja ulko-oleskelualueet on suunniteltu rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen. Mikäli lounaispuoleisen tontin 5 asuinrakennus ja sen taloussiipi eivät rakennu samaa tahtia luparakennuksen kanssa, tulee pihan leikki- ja ulko-oleskelualueet suojata melulta tilapäisin ratkaisuin, josta on kirjattu lupamääräys. Kiinteistön on mahdollista käyttää tilapäisjärjestelynä tontille 1 toteutettavaa jätehuonetta ennen tontin 5 jätehuoneen valmistumista.
Korttelialueen hulevesien hallinta on suunniteltu yhteisenä, hulevesiä esitetään viivytettävän viivytysputkissa usealla korttelin tontilla. Tontin viivytystilavuustarpeeksi on esitetty yhteensä vähintään 14 m3. Koko korttelialueen imeytettäväksi ja/tai viivytettäväksi laskettu vesimäärä on 82 m3.
YHTEISJÄRJESTELYT
Korttelin kiinteistöjen välillä on laadittu yhteisjärjestelysopimus, jossa on sovittu mm. sekä pihakannen alle että erilliseen pysäköintilaitokseen rakennettavista autopaikoista, kulkuyhteyksistä, leikki- ja oleskelualueista, jätteiden keräyspisteistä sekä palomuurien rakentamatta jättämisestä. Tarkoituksena on, että päiväkodin leikkialue tulee yksinomaan päiväkodin käyttöön silloin, kun päiväkodissa on toimintaa. Muina aikoina päiväkodin leikkialuetta voivat käyttää myös muut.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ennakkoon yhdessä korttelin tonttien 5 ja 6 tulevien rakennushankkeiden kanssa pitäen kokonaisuutta kaupunkikuvallisesti korkealuokkaisena ja puoltanut sitä mm. rakennuksen parvekkeiden kannatusratkaisuja ja sisäänkäyntitilojen väljentämistä koskevin suosituksin, lisäksi esteettömyysratkaisuja tuli kehittää. Suunnitelmia on päivitetty mm. siten, että parvekkeet toteutetaan rakennusrungosta tuettuina ulokeratkaisuina ja sisäänkäyntitiloihin toteutetaan lasiovien yhteyteen laajoja ikkunapintoja.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä. Pääpiirustuksissa on huomioitu liitteeksi toimitetun pelastuslaitokselle esitetyn paloturvallisuussuunnitelman sisältö.
MUUT LAUSUNNOT
Kaupunkisuunnittelukeskuksen hankkeelle antamassa lausunnossa esitettyjä poikkeamia on pidetty kaavakokonaisuus sekä rakentamisen mittakaava ja korkeus huomioiden vaikutuksiltaan vähäisinä ja puoltanut rakennusluvan myöntämistä hankkeelle.
Kaupunkitekniikan keskuksen kanssa on todettu käydyn läpi rajalle rakennettavan porrasyhteyden ja polkujen liittäminen olevaan kevyen liikenteen väylään, asiasta on kirjattu edelleen lupamääräys.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hankkeeseen ryhtyvä on tiedottanut hankkeesta naapureille ja rakennusvalvontakeskus tonttiyksikölle, eikä naapureilla ole ollut huomautettavaa. Tontin rajan ylitykselle rakennuksen 9. kerroksessa ja siitä ylöspäin sekä muuri-aitarakenteen sijoittumiselle rajalle on naapurin suostumukset. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus | Ehdotuksen tekijä: Vs. rakennusvalvontajohtaja Pasi Timo
Lupa myönnetään.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty: vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
lujuuslaskelmat
salaojasuunnitelma
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
piha- ja istutussuunnitelma
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | sijaintikatselmus aidalle | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Hankkeessa on noudatettava MRL 150 d §:n mukaista erityismenettelyä. Menettelyn kohdentuminen ja laajuus päätetään aloituskokouksen yhteydessä rakennushankkeeseen ryhtyvän laatiman riskikartoituksen perusteella.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Alueesta on laadittava yhteinen työmaasuunnitelma. Päivitetty suunnitelma on esiteltävä rakennusvalvonnalle ennen kunkin rakennuksen käyttöönottoa. Suunnitelmassa on esitettävä miten MRL 153 a § vaatimukset toteutuvat.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä talotekniikan aloituskokous.
|
| Asemakaavan mukaista hulevesien mitoitukseen / hallintaan liittyvää määräystä tontille tulee noudattaa myös työmaa-aikana.
|
| Työmaavesien käsittelyssä on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta.
Kevyen liikenteen väylän kaapelit, pylväät ja valaisimet tulee suojata niin, etteivät ne vahingoitu rakentamisen aikana. Mahdollisesti tarvittavista valaisinten siirrosta on sovittava kaupunkitekniikan keskuksen sähköteknikon kanssa. Mahdollisesti tarvittavista johtosiirroista/johtojen lähelle rakentamisesta on sovittava johdonomistajien kanssa. Rakentamista varten tarvittava työalue katualueelta on vuokrattava lupapalvelun kautta. Katualueen puolelta kaivamista varten tulee hakea kaivulupa. |
| Tontin lounaisrajalle esitettyjen kevyen liikenteen kulkuyhteyksien korkojen ja materiaalien yhteensovittamisesta olevaan kevyen liikenteen väylään ja toteuttamisaikataulusta tulee hyvissä ajoin ennen toteutusta sopia kaupunkitekniikan keskuksen kanssa.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Ennen muuraus-/rappaustyöhön ryhtymistä on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät vaihtoehdot muuraus- ja rappausmalleista esiteltävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää varten työmaalla pidettävässä tarkastuksessa. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutoksia voidaan vielä tehdä. Tarkastuksessa tulee olla käytettävissä myös ikkunoiden/ovien värisävyt. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallia.
|
| Ennen elementtien tilausta on lopullinen graafisen betonin kuviointi, kuvion mittakaava ja käytettävät kiviainespinnat hyväksytettävä työmaalla rakennusvalvontaviranomaisella. Hyväksymistä varten on kuvioinnin, kuvion mittakaavan sekä käytettävien kiviainespintojen vaihtoehdoista (2-3 kpl) esitettävä riittävän kokoiset mallipalat.
|
| Luvan liiteasiakirjoihin (Erityissuunnitelmat) tulee toimittaa hyvissä ajoin ennen rakennuksen käyttöönottoa suunnitelmat mahdollisena tilapäisjärjestelynä toteutettavasta leikki- ja oleskelualuetta rajaavasta meluseinärakenteesta.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat oltava toteutettuina.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetusta yhteisjärjestelysopimuksesta tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rakennusvalvontaviranomaiselta yhteisjärjestelyä ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Mötesärende i PDF-format