Kaupunkisuunnittelulautakunta
Protokoll 09.12.2021/Paragraf 197

2474/10.02.03/2021

Kaupunkisuunnittelulautakunta 09.12.2021 § 197

§ 197

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Vaihde 09 816 21

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Käsittely 

Päätös

Selostus 

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnittelualueen käyttötarkoituksen muuttaminen yleisten rakennusten korttelialueesta (Y-k) toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on merkitty myös toinen suojeltava rakennus, jonka merkintä poistetaan tarpeettomana, sillä rakennus on purettu. Entinen Gumbölen koulu eli nykyinen toimistorakennus suojelumääräys päivitetään. Alueen kokonaisrakennusoikeudeksi tulee 2 000 k-m2, josta 180 k-m2 osoitetaan suojellulle rakennukselle. Rakennusoikeus nousee noin 255 k-m2.

Lisäksi istutettavan alueen osaa muokataan sekä hulevesi- ja pysäköintimääräykset päivitetään. Nykyisen voimajohtoa varten varatun alueen osan lisäksi tontin itärajalle osoitetaan maanalaista johtoa varten varattu alueen osa.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:

Pikkukoulu - Småskolan, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7380, käsittää korttelin 71036 71. kaupunginosassa Gumböle, alue 620601

Aloite ja vireilletulo

Aloite asemakaavan laatimiseksi on tullut Espoon kaupungin tonttiyksiköltä alueen maanomistajana. Kaavan vireilletulosta on tiedotettu 5.2.2020.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 27.1.2020.

Alueen nykytila

Suunnittelualue on asemakaavoitettu ja se sijaitsee Kehä III:n varrella, Koulumestarinsillan länsipuolella. Suunnittelualue rajautuu idässä Kehä III:een, etelässä Vanhaan Muuralantiehen sekä muilta reunoiltaan rakentamattomaan suojaviheralueeseen, joka on osittain puustoista ja osittain avoimeksi raivattua. Suunnittelualueena olevan kiinteistön luoteiskulmassa kulkee 400 kV:n suurjännitelinja.

Asemakaavan muutoksen kohteena olevalla yleisten rakennusten korttelialueella sijaitsee kaksikerroksinen, vuonna 1908 valmistunut koulurakennus. Tämä asemakaavassa suojeltu rakennus on toiminut alakansakouluna ja päiväkotina. Vuonna 2020 rakennuksen käyttötarkoitus muutettiin määräaikaisella poikkeamispäätöksellä päiväkodista toimistorakennukseksi. Lisäksi tontille rakennettiin uusi, yksikerroksinen varastorakennus. Molemmat rakennukset sijoittuvat noin 2 400 m2:n kokoiselle vuokra-alueelle. Yksityinen vuokralainen velvoitettiin kunnostamaan vanha koulurakennus, mikä on sittemmin toteutunut. Alueen omistaa Espoon kaupunki.

Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Uudenmaan maakuntavaltuusto hyväksyi 25.8.2020 kolmella eri päätöksellä Uusimaa-kaavan 2050. Helsingin hallinto-oikeus kielsi välipäätöksellään 22.1.2021 valtuuston hyväksymispäätösten täytäntöönpanon kaavoista jätettyjen valitusten perusteella. 24.9.2021 Uusimaa-kaava 2050 tuli pääosin voimaan eli niiltä osin kuin valitukset hylättiin hallinto-oikeudessa.

Uusimaa-kaavassa 2050 suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeeksi, jonka läheisyyteen on osoitettu voimajohto.

Ote Uusimaa-kaavasta 2050, johon suunnittelualue on merkitty

punaisella ympyrällä.

Yleiskaava

Alueella on voimassa Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I. Kaava sai lainvoiman vuonna 1997.

Voimassa olevassa yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu osittain pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP), joka varataan ensisijaisesti asuinpientaloille. Alueella sallitaan lisäksi työtilojen rakentaminen edellyttäen, että ne eivät aiheuta haittaa asumiselle. Osittain alue on virkistysaluetta (V), joka varataan yleiseen virkistys-, ulkoilu- ja urheilukäyttöön. Alueen luoteiskulmaa sivuaa päävoimansiirtolinja ja pääulkoilureitti.

Ote epävirallisesta Espoon yleiskaavayhdistelmästä, johon suunnittelualue on merkitty punaisella rajauksella.

Asemakaavamuutos poikkeaa voimassa olevasta yleiskaavasta, mutta maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 4. momentin mukaan "Jos yleiskaava on ilmeisen vanhentunut, asemakaava voidaan perustellusta syystä laatia tai muuttaa sisällöltään 1 momentissa säädetystä poiketen. Tällöin on kuitenkin huolehdittava siitä, että asemakaava sopeutuu yleiskaavan kokonaisuuteen ja otettava huomioon, mitä 39 §:ssä säädetään yleiskaavan sisältövaatimuksista." Voimassa oleva yleiskaava on todettu vanhentuneeksi, minkä vuoksi alueella on vireillä uusi yleiskaava. Yleiskaavan vanhentuneisuus suunnittelualueella ilmenee siten, ettei alue nykysuunnittelustandardien mukaan sovellu asumiselle Kehä III:sta aiheutuvien melujen ja ilmanlaadun vuoksi.

Alueella on vireillä uusi yleiskaava. Valtuusto hyväksyi Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavan 7.6.2021. Suunnittelualue oli alun perin mukana yleiskaavaehdotuksessa, mutta kaupunginhallitus päätti 31.5.2021 rajata muun muassa tämän alueen pois eteenpäin vietävästä kaavaehdotuksesta. Hallitus päätti samalla jatkovalmistelulinjauksia ulosrajattujen alueiden osalta. Yleiskaavaehdotuksessa suunnittelualue oli osoitettu pääosin elinkeinoelämän ja asumisen alueeksi (TP/A) sekä asuntovaltaiseksi alueeksi (A2). Alueella on yhä vireillä yleiskaava, vaikka alue rajattiinkin pois Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavasta.

Asemakaava

Suunnittelualueella on voimassa Hirvisuo I -asemakaava, aluenumero 620600 (lainvoimainen 14.1.1998). Kortteli 71036 on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi, joka varataan kaupungin tarpeeseen (Y-k). Korttelin alueelle on osoitettu kaksi suojeltavaa rakennusta, joista läntisempi on jo purettu. Korttelin kerrosluku on II ja tehokkuus e=0.20. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi kerrosalan 200 neliömetriä kohti.

Korttelin pohjois- ja itäreunalla on alueen osa, jolle on kehitettävä puista ja pensaista tiivis suojavyöhyke, ja luoteisnurkkaan on osoitettu vaara-alue voimalinjan vuoksi. Vaara-aluetta saadaan käyttää autopaikoitukseen, huoltopihana tai vastaavana. Muilta osin se on istutettava enintään kahden metrin korkeuteen kasvavin istutuksin. Vaara-alueelle ei saa sijoittaa asunnon tai yleisen rakennuksen oleskelupihaa. Kaavassa määrätään myös tonttiliittymän paikasta, melusuojauksesta sekä kiinteistön hoidon kannalta välttämättömistä asunnoista ja niiden ulko-oleskelualueista.

Ote voimassa olevasta asemakaavasta, johon suunnittelualue on merkitty punaisella rajauksella.

  Kaavaehdotuksen nähtävilläolo

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kaavaehdotuksen nähtäville 25.8.2021. Ehdotus oli nähtävillä MRA 27 §:n mukaisesti 13.9.-12.10.2021. Nähtävilläoloaikana jätettiin kolme muistutusta, joista yksi oli yhdeksän osallisen allekirjoittama yhteinen muistutus. Lausuntoja ja kannanottoja saatiin kolme kumpaakin.

Muistutuksissa vastustetaan kaavamuutosta muun muassa siksi, ettei suunniteltu toiminta ja rakentaminen sovellu alueelle, alueen liikennemäärät kasvavat liikaa, ja alueen luonto- ja kulttuurihistorialliset arvot kärsivät.

Lausunnoissa ja kannanotoissa kiitettiin rakennussuojelun tavoitteiden toteutumista, ja pyydettiin täydennyksiä kaavaselostukseen yleiskaavatilanteen ja liikennemelujen osalta.

Uudenmaan ELY-keskuksen lausunnon johdosta kaavaan lisättiin määräys liike- ja toimistorakennusten sisätilojen melutasosta.

Rakentamisen tapaa koskevaan kaavamääräykseen lisättiin sana "korkeus", eli uudisrakennukset tulee sovittaa suojellun rakennuksen pihapiiriin rakennuksen muodon, korkeuden, materiaalien ja värityksen avulla. Samaan pykälään lisättiin myös määräys siitä, ettei alueella sallita avovarastointia. Kaavamääräyksen täsmennyksillä pyritään varmistamaan, että mahdollinen uudisrakentaminen sopeutuu suojellun rakennuksen ympäristöön.

Asemakaavan muutos

Asemakaavan muutos koskee korttelin 71036 tonttia 1, jonka pinta-ala on 8 728 m², josta noin 2 400 m2 on vuokra-aluetta.

Asemakaavan muutoksella suunnittelualueen käyttötarkoitus muuttuu yleisten rakennusten korttelialueesta (Y-k) toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Nykyisessä voimassa olevassa asemakaavassa on osoitettu kaksi suojeltava rakennus -merkintää, joista läntisempi poistetaan tarpeettomana, sillä rakennus on purettu. Entisen Gumbölen koulun (nykyisen toimistorakennuksen) suojelumääräys päivitetään ja alueen uudisrakentaminen määrätään sovittamaan suojellun rakennuksen pihapiiriin.

Alueen kokonaisrakennusoikeudeksi tulee 2 000 k-m2, josta 180 k-m2 osoitetaan suojellulle rakennukselle. Lisäksi istutettavien alueiden osia koskevat määräykset sekä hulevesi- ja pysäköintimääräykset päivitetään. Nykyisen voimajohtoa varten varatun alueen osan lisäksi kiinteistön itärajalle osoitetaan maanalaista johtoa varten varattu alueen osa.

Maankäyttö

Toimitilarakennusten korttelialueelle (KTY-1) saa rakentaa toimisto- ja liikerakennuksia sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia tai niiden yhdistelmiä.

Rakentamisen tapaa ohjataan kaavamääräyksillä. Suojeltua rakennusta (sr) ei saa purkaa. Korjaus- ja muutostöiden tulee olla rakennuksen arvoihin sopivia. Rakennukseen kohdistuvista toimenpiteistä on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa. Uudisrakennukset on sovitettava suojellun rakennuksen pihapiiriin rakennuksen muodon, korkeuden, materiaalien ja värityksen avulla. Alueella ei sallita avovarastointia.

Suunnittelualueelle on osoitettu voimajohtoa varten varatun alueen osan lisäksi maanalaista johtoa varten varattu alueen osa. Johtokuja-alueelle ei saa sijoittaa kiinteitä eikä raskaita rakenteita eikä istuttaa puita tai pensaita.

Rakennusalaa reunustaa puilla ja pensailla istutettava alueen osa. Sen lounaisosassa sijaitsee lisäksi alueen osa, jolla olevat maisemallisesti merkittävät puut tulee säilyttää (s-1), mikä perustuu alueelta laadittuun luontoselvitykseen. Kaivuutyöt alueella tulee tehdä siten, että puiden juuristot vahingoittuvat mahdollisimman vähän.

Piha-alueilla hulevesien hallinnassa tulee suosia hyötykäyttö- ja haihdutusratkaisuja ohjaamalla hulevesiä istutuksille, biosuodatusalueille ja/tai hulevesirakenteisiin. Pihan pinnoitteissa tulee suosia vettä läpäiseviä pintoja. Vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä tulee viivyttää alueella siten, että hulevesipainanteiden, ‑altaiden tai -säiliöiden viivytystilavuuden tulee olla 1 m3 jokaista 100 m2 kohden. Hulevesipainanteiden, -altaiden tai ‑säiliöiden tulee tyhjentyä viivytystilavuuden osalta 12-24 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niihin tulee suunnitella hallittu ylivuoto.

Liikenne

Kaavamuutosalue ei sisällä katualueita eikä ympäröivälle katuverkolle ole tiedossa muutoksia. Korttelin pysäköinti järjestetään tontin sisällä maantasopysäköintinä. Suunnittelualueen läheisyydessä ei ole yleistä pysäköintiä. Lähin kadunvarsipysäköinti on Gumbölentien toisella puolella Rintamäentanhuan varrella. Vanhan Muuralantien katualueen leveys mahdollistaa paikoitellen kadunvarsipysäköinnin rakentamisen.

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, ettei asemakaavan muutokseen liity maankäyttösopimusta.

Selvitykset

Kaava-alueelta laadittiin luontoselvitys vuonna 2020 (Luontotieto Keiron Oy, 2020). Luontoselvityksen perusteella alueella ei sijaitse luonnonsuojelulailla suojeltuja kohteita tai paikallisesti arvokkaita kohteita. Vanhan Muuralantien varrella, kaavamuutosalueen länsireunassa kasvaa kuitenkin kaksi maisemallisesti merkittävää, luonnon monimuotoisuutta tukevaa tammea, joita suositellaan säilytettäviksi. Alueella olevalla niityllä ja kehittymässä olevalla metsävaahteravaltaisella lehdolla on myös luontoarvoja, mutta selvityksen mukaan niiden säilyttäminen ei ole välttämätöntä.

Luontoselvityksen perusteella kaavassa on määrätty säilyttämään edellä mainitut maisemallisesti arvokkaat puut Vanhan Muuralantien varrella.

Perittävät maksut

Hakija on maksanut 31.1.2020 kaavamuutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3.

Hyväksyminen

Hallintosäännön I osan 4. luvun 22 §:n 3 kohdan mukaan kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyy muun kuin vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavan ja asemakaavan muutoksen, joihin ei liity maankäyttösopimusta.

Jatkokäsittely

-          Ote ilman liitteitä: hakija

-          Ote ja liitteet: Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY

-          Vastineet muistutusten jättäneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa.

-          Tieto hyväksymispäätöksestä niille viranomaisille, kunnan jäsenille ja muistutuksen tehneille, jotka ovat MRA 94 §:n mukaan sitä pyytäneet.

Päätöshistoria

Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.08.2021 § 128

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Kaupunkisuunnittelulautakunta

1
yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet ja lausunnot on annettu Pikkukoulun osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, alue 620601,

2
hyväksyy MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville 25.8.2021 päivätyn Pikkukoulu - Småskolan asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 7380, 71. kaupunginosassa Gumböle, alue 620601,

3
pyytää asemakaavan muutoksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot.

Käsittely 

Päätös

Kaupunkisuunnittelulautakunta
Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Liitteet

Oheismateriaali