Ympäristö- ja rakennuslautakunta
Protokoll 09.12.2021/Paragraf 80

11582/10.03.00/2021

Ympäristö- ja rakennuslautakunta 09.12.2021 § 80

§ 80

Päätöspäivämäärä    9.12.2021

Päätös annetaan julkipanon jälkeen   15.12.2021
_________________________________________________________________________________

Rakennuspaikka

Hakija

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen c/o Suomen AsuntoHypoPankki Oy

PL 509

00101 HELSINKI

Toimenpide 

Uusi rakennus

16-kerroksinen asuinrakennus (1), tontin aitaaminen.

Uusi rakennus

Rakennussuunnittelutehtävän vaativuusluokka: Poikkeuksellisen vaativa

Rakenteellinen paloturvallisuus

Paloluokka P1

Lausunnot

Hakemuksen liitteet

Lisäselvitykset ja poikkeukset

LUPAHAKEMUS

Haetaan rakennuslupaa 16- kerroksiselle asuinrakennukselle ja tontin etelärajalle tulevalle rajamuurille. Suunnitelmissa esitetään varaus aurinkopaneeleille rakennuksen katolle.

Samaan aikaan haetaan rakennuslupaa samankaltaiselle asuinrakennukselle tontille 49-51-31-4. Tontille 49-51-31-5 tullaan hakemaan rakennuslupaa pysäköintilaitokselle, jonne sijoittuvat nyt luvitettavien tonttien autopaikat, jätehuone sekä osa pyöräpaikoista ja varastotiloista.

ASEMAKAAVA

Vermontie- niminen asemakaavan muutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 13.04.2015. Asemakaavassa on osoitettu rakennusala enintään 16-kerroksiselle asuinrakennukselle asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK).

Julkisivujen tulee muodostaa suurkortteleittain hallittu kokonaisuus materiaalien ja värien osalta. Rakennuksista tulee olla suora uloskäynti korttelipihoille. Kadun puolen asuinhuoneiden lattioiden tulee olla 0,6 m katutason yläpuolella. Korkeiden rakennusten kahden alimmaisen kerroksen tulee erottua ylemmistä kerroksista ja tuulisuutta tulee vähentää katoksilla rakennusten lähellä. Kolmen ylimmän kerroksen arkkitehtuurin tulee muodostaa kaukomaisemassa erottuva huippu.

Kortteli sijaitsee melualueella. Leikki ja oleskelualueet tulee sijoittaa rakennuksen tai meluesteiden muodostamaan melukatveeseen siten, että asuinalueille asetetut ulkoalueiden melun ohjearvot eivät ylity. Rakennuksen länsijulkisivuun kohdistuva päiväajan melutaso on välillä 55-65 dB, joten tälle julkisivulle rakennettavat parvekkeet on lasitettava.

Lisäksi on annettu määräyksiä mm. ilman otosta, pihan suunnittelusta, hulevesien hallinnasta, maaperän puhdistamisesta, tulvariskin huomioinnista ja muuntamon rakentamisesta.  

RAKENNUSHANKE

Rakennushanke muodostaa kokonaisuuden korttelin kahden muun korkean rakennuksen kanssa, joista pohjoisin asuintorni on jo rakennettu.

Rakennuksen kaksi ensimmäistä kerrosta on erotettu ylemmistä kerroksista katoksella, jolloin rakennukseen muodostuu pohjoispuolen rakennuksen vastaavaa osaa mukaileva jalusta. Jalustan pintamateriaaleina on vaalean vihertävä taustamaalattu julkisivulasi ja pystyuritettu grafiitinharmaa väribetoni. Pihan puolelle aukeavien istuskeluportaiden yhteydessä on käytetty kasviaiheella kuvioitua julkisivulasia.

Rakennuksen kolme ylintä kerrosta on erotettu omaksi kokonaisuudeksi alemmista kerroksista poikkeavin parvekkein, jotka yhdistyvät vesikaton kruunumaisiin muotoihin. Aihe mukailee uudella Perkkaalla laajalti esiintyviä katojen teräviä muotoja ja korostaa korkean rakennuksen huippua.

Asuinrakennuksen sandwich- elementtijulkisivujen pinnat ovat pääosin väribetonia 3-16 kerrosten osalta. Lyhyillä sivuilla pintana on valkobetoni, jonka syvyysvaihtelu muodostaa elävän pinnan. Pidemmillä julkisivuilla pintana on vaakauritettu hiekanharmaa väribetoni, jonka päällä on lasiset parvekkeet ja niitä yhdistävät vaaleat metalliprofiilit. 

Uusia asuntoja on yhteensä 123 kpl, joista pääosa on yksiöitä tai kaksioita, 78 kpl (64 %) ja kolmioita tai suurempia asuntoja on 45 kpl (36 %). Asuntojen keskipinta-ala on 42,2 m2. Rakennuksen lounaiskulmassa sijaitsee asemakaavan mukainen liiketila 50 kem2.

Yhteistiloista irtaimistovarastot, lastenvaunuvarastot, pesula, kuivaushuoneet ja kerhotila sijaitsevat kokonaisuudessaan rakennuksen 1. ja 2. kerroksessa. Suurin osa ulkoiluvälinevarastoista sijaitsee viereisen LPA-tontin 5 paikoitushallin maantasokerroksessa. Naapuritontilla 4 sijaitsevalla yhteispihalla on saunaosastot ja osa rakennuksen ulkoiluvälinevarastoista. 

PKS- yhteistilaohjeen mukaisia yhteistiloja ei ole täysimääräisesti, vaan saunoja, kerho-, pesula- ja kuivaustilaa on hieman vähemmän. Asemakaavan edellyttämä koko korttelin yhteistilamäärä ylittyy.

Kattovedet johdetaan tontin sisäiseen sadevesiviemäriin, josta ne edelleen johdetaan yleiseen sadevesiviemäriin. Piha-alueiden vedet johdetaan tontin istutuksille ja kaupungin sadevesiverkostoon.

Tontin etelärajalle rakennetaan n 33 m pitkä muuri, joka on osin 4,3 m ja osin 1,8 m korkea. Muuri on valkobetonia ja se on reliefimäinen. Huolto- ja pelastusliikenteen tonttiliittymä tontille 3 kulkee Majurinkadulta tontin 2 kautta.

RAKENNUSOIKEUS

Tontilla on 6 000 kem2 pääkäyttötarkoituksen mukaista rakennusoikeutta sekä 400 kem2 myymälä- tai toimistotilaa varten varattua asemakaavanmukaista varsinaista rakennusoikeutta, josta tulee vähintään käyttää 50 kem2.

Rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa asuntojen yhteiskäyttöiset varastot, askartelu-, harrastus- ja säilytystilat, pesutuvat, kuivaushuoneet, saunat ja jätehuollon vaatimat tilat, kun niiden yhteenlaskettu kerrosala on korkeintaan 15 % (900kem2) kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä. Myös polkupyörävarastot ja -katokset sekä talotekniikan ja sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi. Porrashuoneiden 15 m2 ylittävän osan saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi, mikäli se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja parantaa tilasuunnittelua ja mikäli kukin kerrostasanne saa riittävästi luonnonvaloa.

Rakentamiseen käytetään yhteensä 8 085 kem2, josta 6 052 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta, 1400 kem2 on asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta ja 633 kem2 on MRL 115 § 3 momentin sallimaa 250 mm paksun ulkoseinärakenteen ja 200 mm paksun väliseinärakenteen ylittävää osuutta sekä taloteknisten kuilujen ja hormien osuutta. Yhteiskäyttöisten tilojen lisärakennusoikeutta käytetään yhteensä 595 kem2 (10 % RO:sta) ja muuta lisärakennusoikeutta 1 438 kem2.

VÄHÄISET POIKKEAMISET

Tontin varsinainen rakennusoikeus 6 000 kem2 ylittyy 2 kem2 verran. Ylitys johtuu rakennuksen pohjan geometriasta ja rakennuksen kuilujen tarkennuksista. Myymälä- ja toimistotilan rakennusoikeutta jää käyttämättä 350kem2.

Asuinrakennuksen rakennusalan raja ylittyy n. 3,5 m pohjoiseen. Ylitys tapahtuu omalla tontilla suuntaan, jossa ei ole lähellä rakennuksia ja johtuu kapearunkoisemmasta ratkaisusta ja kaupunkikuvallisesti edullisemmasta massoittelusta. Naapurilta tontilla 2 on saatu suostumus rakentamiseen 4 m lähemmäs tontin rajaa.

Asemakaavan mukaan ilmanotto tulee sijoittaa mahdollisimman korkealle ja eri puolelle kuin mm. Majurinkatu. Ilmanvaihto on huoneistokohtainen ja ilmanotto on osittain sijoitettu Majurinkadun suuntaan. Rakennus sijoitetaan Majurinkadusta yli 15 metrin päähän Majurinkadun ajoradasta ja ilmanotto sijoitetaan vähintään 9 m korkeudelle Majurinkadun ajoradan tasauksesta. Järjestelylle on saatu liikennesuunnittelun puolto 22.11.2021.

Tonttimuuntamo sijoitetaan kaavasta poiketen tontille 4, jolloin se saadaan toteutettua talousrakennuksen yhteyteen.

Rakennuksen eteläpäädyn sisääntulokatos sijoittuu 1,85 m etäisyydelle naapuritonttien 5 ja 6 rajasta ja poikkeaa siten Espoon rakennusjärjestyksen sallimasta 1,2 m ylityksestä. naapurit ovat antaneet suostumuksensa katoksen sijoittamiseen luvan liitteenä olevalla yhteisjärjestelysopimuksella.

Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä.

AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT SEKÄ VÄESTÖSUOJA

Asemakaavan mukainen autopaikkavaatimus asunnoille on 1 ap / 85-k-kem2, kuitenkin vähintään 0,6 ap / asunto.

Autopaikkanormista on haettu ja saatu kaupunkisuunnittelujohtajan poikkeamispäätös 1.10.2019, jonka mukaan autopaikkoja on toteutettava 1 autopaikka /100 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap/ asunto.

Tälle hankkeelle osoitetaan yhteensä 63 ap. Näistä on liikuntaesteisten autopaikkoja 3 kpl, joista yksi sijaitsee tontilla ja lisäksi pysäköintilaitoksessa on 2 le- paikkaa. Liiketilan pysäköintipaikka sijaitsee tontilla. Pysäköinti, jätehuolto ja asuntojen aputiloja on järjestetty tontilla 49-51-31-5 sijaitsevaan pysäköintitaloon.

Asemakaavan mukainen polkupyöräpaikkavaatimus tontilla on 1 pp / 30 kem2 lukittuun ja katettuun tilaan. Lisäksi pihalle lähelle sisäänkäyntejä tulee järjestää polkupyöräpysäköintipaikkoja. Pyöräkatokset voidaan sijoittaa rakennusalan rajoista riippumatta.

Tälle hankkeelle asemakaavan pyöräpaikkavaatimus on yhteensä 200 pp. Hankkeessa esitetään 2 pp / asunto katettuun lukittuun tilaan, joka tuottaa 248 pp. Näistä paikoista 52 pp sijaitsee 1. krs:n ulkoiluvälinevarastossa ja 64 pp talousrakennuksessa tontilla 4, lisäksi paikoituslaitoksessa tontilla 5 sijaitsee 132 pp. Lisäksi pyörille on paikkoja pihalla sisäänkäyntien yhteydessä yhteensä 40 pp.

Kohteen S1- luokan väestönsuoja sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa, suojatilan koko on 120 m2 ja se on mitoitettu 160 henkilölle. Väestönsuojaa käytetään normaaliaikana lastenvaunuvarastona.

SELVITYKSET

Asemakaavassa on määrätty yhteispihojen leikki- ja oleskelualueiden, parvekkeiden ja julkisivujen melusuojaamisesta. Hanke on suunniteltu asemakaavan ja laadittujen julkisivun ja parvekkeiden ääneneristävyysselvitysten mukaisesti.

Palotekniset vaatimukset ja savunpoistosuunnitelmat on esitetty erillisissä paloteknisissä selvityksissä. Asuinrakennusten paloluokka on P1. Rakennuksessa on 2 erillistä palolta suojattua porrasta. Molemmissa taloissa uloskäytävät ja toinen porrashuone sekä siinä sijaitseva porras on mitoitettu paarikuljetukselle soveltuviksi. Myös hissit on mitoitettu paareille. Toinen hisseistä on palomieshissi. Asuinrakennukset varustetaan paloilmaisimilla määräysten mukaisesti.

Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena. Porrashuoneeseen on esteetön käynti kadulta ja korttelipihalta. Yhteistiloihin, talousrakennuksiin ja liiketilaan on esteetön käynti. Asunnot ja niiden sisäänkäynnit on suunniteltu esteettömiksi. Esteetön kulku asuntoparvekkeille mahdollistetaan puuritilävarauksin. Kulku le- autopaikoille on esteetön.

Hankkeesta on laadittu kaavavaiheessa tuulisuustutkimus, jonka mukaan tuulisuuden vaikutukset jäävät kohteessa suhteellisen lieviksi, johtuen kohteen siiainnista kauempana avomeren rannasta ja siitä, että piha- alueet ovat maanpinnan tasolla.

TOIMIKUNTAKÄSITTELYT

Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta 12.4.2021 ja puoltanut hanketta huomautuksin. Suunnitelmia on kehitetty annetun lausunnon mukaisesti.

Teknisen ennakon kirjaukset on huomioitu suunnitelmissa ja lupamääräyksissä.

LAUSUNNOT

Kaupunkitekniikan keskus puoltaa esitettyä tonttiliittymäjärjestelyä Majurinkadulta, jossa tontille ajetaan tontin 2 kautta.

Ympäristönsuojelu toteaa lausunnossaan, että rakennettavalla alueella esiintyy potentiaalisesti happamia sulfaattimaita. Myös humuspitoisuus on yli suosituksen.

Rakennettavan alueen hulevedet johtuvat yleisen hulevesiviemärin kautta Monikonpuroon, joka kuuluu erittäin uhanalaisen meritaimenen elinympäristöön ja rakennettavan tontin läheinen uomaosuus on luokiteltu tunnistetuksi ja potentiaaliseksi taimenen kutualueeksi.

Kaivettavat maamassat on läjitettävä siten, että niistä ei pääse sadetapahtumien aikana valumaan happamia vesiä ojiin tai hulevesiviemäreihin. Happamat sulfaattimaat tulee käsitellä asianmukaisesti ja läjittää niille soveltuvalle maankaatopaikalle.

Ympäristönsuojelu toteaa lausunnossaan myös, että työmaa- aikaisia hulevesiä tulee tarkkailla ja on tarpeen käsitellä sekä laadullisesti, että määrällisesti.

RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET

Luvan liitteeksi on toimitettu kaksi yhteisjärjestelysopimuksen aiesopimusta sekä rasitesopimus.

NAAPUREIDEN KUULEMINEN

Hakija on tiedottanut hankkeesta kahdelle naapurille ja rakennusvalvonta muille naapureille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 2. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.

Esittelijän

päätösehdotus Ehdotuksen tekijä: ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen johtaja

Pasi Timo

Lupa myönnetään.

Työtä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:

vastaava työnjohtaja

KVV-työnjohtaja

IV-työnjohtaja

Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:

rakennesuunnitelmat

lujuuslaskelmat

salaojasuunnitelma

pintavesisuunnitelma

kosteudenhallintasuunnitelma

vesi- ja viemärisuunnitelmat

ilmanvaihtosuunnitelmat

lämpösuunnitelmat

Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi.

Työn edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:

aloituskokous

paikan merkitseminen

pohjakatselmus

sijaintikatselmus

rakennekatselmus

vesilaitteiden katselmus

ilmanvaihtolaitteiden katselmus

lämmityslaitteiden katselmus

loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta

Muut ehdot:

Ennen rakentamista valmistelevien töiden aloitusta vastaavan työnjohtajan on otettava yhteyttä Kaupunkitekniikan keskuksen katumestariin ja sovittava katualueen alku- ja lopputarkastuksista.

Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous.

Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä talotekniikan aloituskokous.

Täydennetty yhteisjärjestelysopimus sekä yhteisjärjestely- ja rasitesopimus tai niiden esisopimus tulee toimittaa allekirjoitettuna rakennusvalvontaan aloituskokoukseen mennessä.

Asemakaavan mukaista hulevesien mitoitukseen / hallintaan liittyvää määräystä tontille tulee noudattaa myös työmaa-aikana.

Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.

Työmaavesien käsittelyssä on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta.

Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.

Työmaa-aikaisesta hulevesien hallinnasta tulee esittää Espoon kaupungin ympäristö- ja rakennusvalvontakeskukselle ennen rakentamisen aloittamista työmaavesien hallintasuunnitelma. Työmaa-aikaisesta happamien sulfaattimaiden käsittelystä on laadittava selvitys, joka esitetään Espoon ympäristö- ja rakennusvalvontakeskukselle ennen rakentamisen aloittamista. Sulfaattimaaselvitys voi sisältyä työmaavesien hallintasuunnitelmaan.

Työmaalla on käytettävä vuonna 2018 laadittua ohjetta sulfidisavien käsittelyyn infrahankkeissa pääkaupunkiseudulla

Työmaa-aikaisista hulevesistä tulee tarkkailla kiintoaineksen pitoisuus (mg/l) vähintään kerran viikossa ja pH-arvo päivittäin. pH-arvon ollessa alle 6, vesiä ei saa johtaa hulevesiviemäriin tai vesistöön. Hakemuksen yhteydessä toimitetun perustamistapalausunnon mukaan kiintoainespitoista vettä ei saa johtaa Monikonpuroon. Työmaalla kiintoaines tulee poistaa laskeuttamalla tai muulla keinolla.

Hankkeessa on noudatettava MRL 150 d §:n mukaista erityismenettelyä. Menettelyn kohdentuminen ja laajuus päätetään aloituskokouksen yhteydessä rakennushankkeeseen ryhtyvän laatiman riskikartoituksen perusteella.

Ennen elementtien tilausta on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät erilaisten betonipintojen reliefit, värit, käytettävät kiviainespinnat ja osien liittyminen toisiinsa hyväksytettävä työmaalla rakennusvalvontaviranomaisella. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutosten tekeminen on edelleen mahdollista. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallipalaa.             

Ennen maantasokerroksen pintamateriaalien tilausta on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät erilaisten lasi-, levy- ja betonipintojen väri- ja materiaaliyhdistelmät hyväksytettävä työmaalla rakennusvalvontaviranomaisella. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutosten tekeminen on edelleen mahdollista. Hyväksymistä varten on väri- ja materiaalivaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallipalaa.

Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.

Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.

Rakennuksen tulee kaikilta osiltaan olla valmis ja piha- ja pysäköintialueiden tulee olla asemapiirustuksen ja pihasuunnitelman mukaisesti toteutettuina ennen käyttöön hyväksymistä.

Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on tontilla 5 sijaitsevat tontin 3 käyttöön tulevat autopaikat, varastotlat, jätehuoneet, jne sekä tontin 3 pihalleajo huoltoon ja pelastukseen oltava käytettävissä.

Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan ja rakennusvalvontaviranomaisen kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.

Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.

Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetuista rasitesopimuksista tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rasitteiden perustamista toimivaltaiselta viranomaiselta ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.

Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetusta yhteisjärjestelysopimuksesta tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rakennusvalvontaviranomaiselta yhteisjärjestelyä ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.

Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki §:t 117, 125, 127, 133, 135, 139 ja 175

Käsittely 

Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa.

Päätös

Oheismateriaali

Tiedoksi