Ympäristö- ja rakennuslautakunta
Protokoll 29.02.2024/Paragraf 31

 Asianumero 556/10.03.02/2024

Ympäristö- ja rakennuslautakunta 29.02.2024 § 31

§ 31

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Puhelinnumero 09 816 21

Päätösehdotus Esittelijä

 Rakennusvalvonnan päällikkö Saajo Jari

Käsittely 

Päätös

Selostus

Toimenpidepyyntö

Rakennusvalvonta on saanut 22.12.2023 ilmoituksen, jossa kerrotaan osoitteessa Ylämyllyntie 7 A toimivasta huoneistohotellista. Asiaan liittyvissä myöhemmissä viesteissä vaaditaan, että rakennusvalvonta ryhtyy toimiin huoneistohotellitoiminnan lopettamiseksi. Ilmoituksen on lähettänyt ------------------ ja sähköpostiviestiin kirjoitetun mukaisesti "Miilukorven asukkaat, jotka yhä seisovat alkuperäisten toimenpidepyyntöjen takana". Tällä viitataan ympäristö- ja rakennuslautakunnan päätöksen 16.11.2023 § 162 taustalla olleen toimenpidepyynnön tekijöihin.

Asiassa saatu selvitys

Rakennusvalvonta on 9.1.2024 lähettänyt selvityspyynnöt kiinteistön 49-72-75-9 omistajalle DEAS Tonttirahasto Ky:lle (c/o DEAS Asset Management Oy) sekä tontilla vuokralla olevalle As Oy Espoon Kartanonpihalle (c/o Toivo Group Oy) ja heille varattu hallintolain mukaisesti tilaisuus tulla kuulluksi asiassa.

Selvityspyynnössä on kerrottu, että kiinteistö sijaitsee asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) kaavoitetulla asemakaava-alueella ja kiinteistöllä harjoitettava majoitustoiminta on asemakaavan sekä myönnetyn rakennusluvan vastaista. Selvityspyynnössä on lisäksi todettu, että mikäli asiassa ei muuta ilmene, tullaan ympäristö- ja rakennuslautakunnalle esittämään, että se määräisi yhtiön lopettamaan majoitustoiminnan ja palauttamaan rakennus hyväksytyn rakennusluvan käyttötarkoituksen ja asemakaava määräysten mukaiseksi. Selvityspyynnössä on lisäksi kerrottu, että lautakunnalle tullaan esittämään, että se asettaisi uhkasakon velvoitteen tehosteeksi. Lisäksi lautakunta päättää, ilmoitetaanko asiasta poliisille esitutkintaa varten.

DEAS Tonttirahasto Ky:n (c/o DEAS Asset Management Oy) selvitys:

DEAS Asset Management on vastannut selvityspyyntöön 29.1.2024 saapuneella sähköpostiviestillä. Vastauksessa on todettu, että DEAS Tonttirahasto Ky on vuokrannut kiinteistön 49-72-75-9 Toivo Group Oy:n perustamalle As Oy Espoon Kartanonpihalle ja vuokra-alueelle on rakennettu asuintalo kaavan ja rakennusluvan mukaisesti. Tonttirahasto toimii vain tontin vuokranantajana, eikä sillä ole tai ole ollut mitään roolia toteutetussa rakennushankkeessa tai rakennusten käytössä.

Osapuolten välillä laaditussa maanvuokrasopimuksessa on todettu, että vuokrakohdetta ei saa käyttää muuhun kuin asemakaavan ja tämän maanvuokrasopimuksen mukaisiin tarkoituksiin, eikä sillä saa rakentamisvaiheen jälkeen harjoittaa toimintaa, joka savulla, hajulla, melulla tai muulla tavoin kohtuuttomasti häiritsee ympäristöä. Edelleen vastauksessa todetaan, että jos tällaista toimintaa on olemassa, niin se on yksinomaan As Oy Espoon Kartanonpihan ja/tai sen omistajan Toivo Group Oy:n vastuulla, koska Tonttirahasto on vain tontin vuokranantajana. Vastaus on kokonaisuudessaan liitteenä.

As Oy Espoon Kartanonpihan toimittama selvitys:

As Oy Espoon Kartanonpihan asiamies on toimittanut asiassa selvityksen/vastineen 9.2.2024. Selvityksessä todetaan, että rakennus on otettu käyttöön 1.2.2024 ja pakkotoimiin viittaavaa selvityspyyntö on siis lähetetty ennen kuin rakennuksessa on asunut ainoatakaan asukasta. Koko rakennuksen 47 huoneistosta vasta seitsemän (7) on vuokrattu ja muut ovat siis tyhjillään. On siis täysin ennenaikaista arvioida toimintaa ja valmistella uhkasakkopäätöstä.

Kartanonpihan huoneistoissa lyhin asumisaika on 1 kk. Pisimmillään sopimusten kesto voi olla 6 kk. Tyypillinen sopimuksen pituus tällä hetkellä on kolmisen kuukautta. Rakennukseen ei siis tehdä ns. lyhytaikaisia majoitussopimuksia eikä se ole airbnb -tyyppisessä käytössä. Tällä

hetkellä neljässä huoneistoissa asuu putkiremontin vuoksi sijaisasunnon tarvinneet asukkaat. Muut vuokratut asunnot on vuokrattu esim. ulkomailta muuttaneille, joilla on tarve väliaikaiselle asunnolle ennen pysyvämmän asuinpaikan löytymistä.

Huoneistoja ei markkinoida lyhytaikaisen vuokrauksen markkinointikanavissa (booking.com tms) vaan markkinointi tapahtuu vuokranantajan omien kanavien lisäksi Vuokraovi ja Oikotie -palveluissa, jotka ovat tavanomaisia vuokra-asuntojen välityskanavia.

Asunnoissa on perustason kalustus mutta ei mitään erityisvarusteita, esim. televisiota. Rakennuksessa on tavanomainen nettiliittymä mutta asukkaat hankkivat itse siihen tarvittavan reitittimen. Asukkaat voivat tehdä huoneistoihin muuttoilmoituksen. Sopimukseen sisältyy siivouspalvelu kerran kuussa. Vastine/selvitys on kokonaisuudessaan liitteenä.

Oikotien ja Vuokraoven ilmoitukset:

Olennaisena asiaan vaikuttavana selvityksenä pidetään myös Toivo Kodit Oy:n Oikotie ja Vuokraovi -sivustoilla julkaisemaa vuokrausilmoitusta. Ilmoituksissa asumista kuvaillaan mm. seuraavalla tavalla:

"Tämän helpommaksi ei asuminen enää muutu. Muuttaessasi tarvitset vain omat henkilökohtaiset käyttötavarasi. Maksat meille kuukausivuokran ja me huolehdimme kaiken puolestasi. Voit asua 1-6 kk samassa huoneistossa."

"Huomaathan, että majoitustila vuokrataan kalustettuna. Lisäämme kuvat kalustuksesta mahdollisimman pian. Huoneistosta valmiina löytyvät sängyt, sohva, ruokapöytä ja tuolit, valaistus, sekä keittiön perustasoiset kodinkoneet ja astiat. Huomaathan, että asuntoihin ei sisälly televisiota."

Majoitusmaksun päälle lisättävään kuukausisiivousmaksuun kuuluu: "kuukausisiivous; sisältää kertasiivouksen ja liinavaatteet yhden kerran kuukaudessa".

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 58.1 § momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään. Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 125.5 § mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen [.] voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.

Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkoa ja teettämisuhkaa koskevassa asiassa sovelletaan muutoin, mitä uhkasakkolaissa (1113/1990) säädetään.

Uhkasakkolain 6 §:n mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Kunkin päävelvoitteen tehosteeksi on asetettava eri uhkasakko.

Uhkasakko asetetaan markkamäärältään kiinteänä tai siten, että sen suuruus määräytyy ajan kulumisen mukaan (juokseva uhkasakko).

Asettamispäätöksestä on käytävä selvästi ilmi, mihin asianosainen on velvoitettu ja milloin, mihin mennessä tai mistä lähtien päävelvoitetta on noudatettava. Määräajan pituutta harkittaessa on otettava huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun mahdollisuus noudattaa sitä sekä muut asiaan vaikuttavat seikat.

Uhkasakkolain 7.1 § mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Jos uhkasakko kohdistetaan useisiin asianosaisiin, kullekin on asetettava eri uhkasakko.

Uhkasakkolain 8 §:n mukaan uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettava huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky ja muut asiaan vaikuttavat seikat.

Uhkasakkolain 9 §:n mukaan juokseva uhkasakko asetetaan määräämällä uhkasakolle kiinteä peruserä sekä lisäerä jokaista sellaista päätöksessä ilmoitettavaa ajanjaksoa (uhkasakkojakso) varten, jonka kuluessa päävelvoitetta ei ole noudatettu.

Uhkasakkolaki 18 §, 19 § ja 22 §

Lain majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 1 §:n mukaan majoitushuoneisto on määritelty ammattimaisesti tapahtuvaksi kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamiseksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille.

Hallintolaki 34 §

Päätösehdotuksen perustelut

Toiminnan luonteen arviointi:

Kiinteistö 49-72-75-9 sijaitsee AK merkinnällä merkityllä kaava-alueella. AK merkinnällä tarkoitetaan asuinkerrostalojen korttelialuetta. Kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi (KHO 2014:143).

Rakennuslautakunta on päätöksellään 08.10.2020 § 182 myöntänyt rakennusluvan 2020-983 asuinkerrostalon rakentamiseksi tontille. Huoneistoja on yhteensä 47 ja ne ovat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja. Saadun selvityksen mukaan vastineen antohetkellä huoneistoista vuokrattuina oli 7 huoneistoa ja loput olivat tyhjillään. Sillä seikalla, ettei suurimpaan osaan huoneistoista ollut vielä löytynyt vuokralaisia, ei ole asian arvioinnin kannalta ratkaisevaa merkitystä, koska asuinhuoneistot ovat kuitenkin tarjolla vuokrattaviksi. Toiminta on vasta aloitettu ja vuokrahuoneistojen markkinoinnilla luonnollisesti pyritään siihen, että muutkin asunnot vuokrataan. Se, etteivät kaikki asuinhuoneistot ole vielä käytössä, ei tee kaavan ja rakennusluvan vastaiseen toimintaan puuttumisesta ennenaikaista.

Asiassa arvioidaan sitä, harjoitetaanko kiinteistöllä 49-72-75-9 sijaitsevassa asuinkerrostalossa majoitustoimintaa vastoin asemakaavassa ja rakennusluvassa osoitettua käyttötarkoitusta. MRL 125 §:n mukaisesti rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on muutos käyttötarkoitukseltaan riskillisempään käyttöön ja vaatii siten rakennusluvan. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi myös kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä erilaisten vaikutusten vuoksi.

Lain majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 1 §:n mukaan majoitushuoneisto on määritelty ammattimaisesti tapahtuvaksi kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamiseksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Huoneiden kalustamista ja varusteita sekä lyhytaikaisia vuokra-aikoja voidaan siis pitää ammattimaiselle majoitustoiminnalle tyypillisenä. Myös korkein hallinto-oikeus on myös todennut ratkaisussaan KHO 2021:77, että kalustettujen huoneistojen toistuva vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa.

Ylämyllyntien 7 A:n asuinhuoneistot vuokrataan kalustettuina ja vuokraan sisältyy kuukausittainen siivouspalvelu. Huoneistosta valmiina löytyvät sängyt, sohva, ruokapöytä ja tuolit, valaistus, sekä keittiön perustasoiset kodinkoneet ja astiat. Hintaan sisältyy muun muassa internet, sähkö ja vesi, siivous- ja lemmikkimaksu sekä liinavaatteet. Vuokrailmoituksessa todetaan, että "Maksat meille kuukausivuokran ja me huolehdimme kaiken puolestasi."

Majoittumista tarjotaan lyhyiksi ajanjaksoiksi. Huoneistoja markkinoidaan Vuokraovi ja Oikotie -palveluissa 1-6 kuukauden sopimuksilla, eli asukkaiden vaihtuvuus on suurta. Pisin sopimus on 6 kk, eli mahdollisuutta pidempään asumiseen ei tarjota. Huoneistoa myös markkinoidaan majoitustilana.

Asuinkerrostalon huoneistot on varattu majoitustoiminnan käyttöön. Asuinkerrostalossa ei ole pidempiaikaisia asukkaita vaan huoneistoja käytetään kokonaisuudessaan majoitustoimintaan. Myös tämä seikka osoittaa toiminnan olevan ensisijaisesti majoitustoimintaa.

Asiaa arvioitaessa on tulkinnan apuna käytetty myös Rakennustarkastusyhdistyksen laatimaa TopTen-käytäntöä asunnoissa tapahtuvasta majoitustoiminnasta. TopTen-käytännössä on mainittu, että lopulta olennaista toiminnan arvioinnissa on se, onko kyseessä majoitustoiminnan luonteinen lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuva tarjoaminen vai asuinhuoneiston satunnainen lyhytaikainen vuokraus. Asiaa on arvioitu myös korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisujen 2014:143, KHO 2021:76, ja KHO 2021:77 valossa, joissa korkein hallinto-oikeus muodostanut tulkintalinjan, ettei huoneistojen toistuva vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla sovellu tavanomaiselle asumiselle varatuille alueille. Ylämyllyntie 7 A:n huoneistoissa ei ole vakinaisia asukkaita, vaan niitä tarjotaan sopimuksin lyhytaikaisille majoittujille, jolloin kyseessä on lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuva tarjoaminen.

Kokonaisharkinnassa on kiinnitetty huomiota myös seikkoihin, jotka puoltaisivat toiminnan tulkitsemista tavanomaiseksi asumiseksi. Näitä ovat selvityksessä mainittu asukkaiden mahdollisuus tehdä muuttoilmoitus ja se, että huoneistoja ei markkinoida lyhytaikaisen vuokrauksen markkinointikanavissa. Asiassa on kuitenkin ratkaisevaa vuokraustoiminnan laajuus, kalustetut asuinhuoneistot, vuokraan sisältyvät lisäpalvelut ja se, että kyseessä on majoitustoiminnan luonteinen lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuva tarjoaminen eikä asuinhuoneiston satunnainen lyhytaikainen vuokraus.

Ympäristö- ja rakennuslautakunta katsoo selvitetyksi, että kiinteistöllä harjoitettu toiminta ei vastaa asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista, vaan se on asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa. Majoitustoiminta voidaan näin ollen velvoittaa lopettamaan 31.5.2024 mennessä. Velvoite voidaan kohdistaa myös kiinteistön omistajalle DEAS Tonttirahasto Ky:lle, sillä tällä on maanvuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää asuinhuoneistojen lainvastainen käyttö. Velvoitteiden täyttämiselle asetettu määräaika on riittävä ottaen huomioon, että kyse on kaavan ja rakennusluvan vastaisen toiminnan lopettamisesta eikä rakennustoimenpiteistä.

Juoksevan uhkasakon asettaminen:

Koska asuinhuoneistoissa harjoitetun toiminnan katsotaan olevan asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista, on ympäristö- ja rakennuslautakunnalla näin ollen peruste velvoittaa As Oy Espoon Kartanonpiha ja DEAS Tonttirahasto Ky toiminnan lopettamiseen. Päävelvoitteen tehosteeksi asetetaan juokseva uhkasakko MRL 182 §:n ja uhkasakkolain nojalla.

Uhkasakkolain 7.1 §:n mukaan velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lopettamiseksi voidaan kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta. Myös korkein hallinto-oikeus on todennut tämän tapauksessaan KHO 2021:76.

Kun asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta on olennaisesti muutettu maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentissa tarkoitetulla tavalla, As Oy Espoon Kartanonpiha voidaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § ja uhkasakkolain 6 §, 7.1 §, 8 § ja 9 §:n mukaisesti toiminnanharjoittajana ja kiinteistön vuokralaisena velvoittaa sakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina. Toimintaa harjoittavalla As Oy Espoon Kartanonpihalla on sekä oikeudellinen että tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta.

Vuokranantajana toimiva DEAS Tonttirahasto Ky vastaa osaltaan siitä, että asuinhuoneistoja käytetään rakennusluvan ja asemakaavan mukaisesti. DEAS Tonttirahasto Ky:llä on maanvuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää asuinhuoneistojen lainvastainen käyttö ja tätä kautta välttää jatkotoimenpiteet rakennusvalvontaviranomaisen taholta. Tämä voidaan siten kiinteistön omistajana velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § ja uhkasakkolain 6 §, 7.1 §, 8 § ja 9 § huomioon ottaen sakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käyttö majoitustilana.

Uhkasakkojen suuruus on suhteutettu velvoitettujen maksukykyyn siten, että sen voidaan arvioida johtavan velvoitteiden täyttämiseen.

Maksu jatkuvan valvonnan toimenpiteistä:

Maankäyttö- ja rakennuslain 145.1 §:n mukaan luvan hakija tai toimenpiteen suorittaja on velvollinen suorittamaan tarkastus- ja valvontatehtävistä sekä muista viranomaistehtävistä kunnalle maksun, jonka perusteet määrätään kunnan hyväksymässä taksassa.

Espoon kaupungin rakennusvalvonnan taksan tarkastus-, valvonta- ja palvelutehtävistä sekä muista viranomaistehtävistä (tullut voimaan 1.1.2023) 15 §:n mukaan ympäristö- ja rakennuslautakunnan päätös, jolla on asetettu velvoite tai/ja tuomittu jo asetetun velvoitteen uhka täytäntöön on päätöstä kohden työmäärästä riippuen 158 € / h, kuitenkin vähintään 630 € ja enintään 3 150 €.

Tässä päätöksessä veloitettava 3150 euron suuruinen maksu perustuu asian valmistelusta ja käsittelystä aiheutuneeseen työmäärään ja kustannuksiin. Maksu veloitetaan rakennusluvan ja asemankaavan vastaista majoitustoimintaa harjoittaneelta As Oy Espoon Kartanonpihalta.

Päätöshistoria

Liitteet

Oheismateriaali

Tiedoksi