Kaupunkisuunnittelulautakunta
Protokoll 08.05.2024/Paragraf 74

Asianumero 5452/10.02.03/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunta 08.05.2024 § 74

§ 74

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Puhelinnumero 09 816 21

Päätösehdotus Esittelijä

 Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Käsittely 

Keskustelun aikana puheenjohtaja Kivekkään kannattamana ehdotti asian jättämistä pöydälle.

Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko ehdotus asian jättämisestä pöydälle hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, puheenjohtaja totesi sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi.

Päätös

Selostus 

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa viisikerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen Tietäjäntien varteen. Alue sijaitsee RKY-alueella, mikä on otettava huomioon uuden rakentamisen huolellisena sovittamisena ympäröivään alueeseen.

Suunnittelualueella on kolmikerroksinen liikerakennus, joka kaavamuutoksen myötä puretaan. Suunnittelualue ulottuu myös Keijuniityntien ja Tietäjäntien kulmassa sijaitsevaan pieneen puistoon, jolle kaupunginhallituksen kilpailukyky- ja elinkeinojaosto on myöntänyt suunnitteluvarauksen 29.11.2021 (§ 158) asemakaavan muutosta varten. Puistossa sijainnut leikkipuisto on purettu vuonna 2023.

Kaavamuutoksen yhteydessä myös pieni osa katualuetta suunnittelualueen eteläosassa muutetaan korttelialueeksi ja pohjoisosassa pieni kappale puistoa Keijuniitynpolun itäpäässä muutetaan katualueeksi.

Kaava-alueen pinta-ala on 1 730 m2. Kokonaiskerrosalaksi osoitetaan

2 090 k-m2 ja aluetehokkuus ea = 1,2. Asemakaavan muutoksen myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 1 390 k-m2. Kaava-alueen laskennallinen asukasluku kasvaa noin 42 asukkaalla ja työpaikkojen laskennallinen määrä vähenee noin 16 työpaikalla.

Alueen kaavoitusta ohjaa ylempien kaavatasojen lisäksi Tietäjän kehittämisen periaatteet, jotka kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 12.4.2023 (§ 47).

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:

Tietäjäntie - Siarvägen, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7479, käsittää osan korttelia 16063, katu- ja virkistysalueet, 16. kaupunginosassa Pohjois-Tapiola, alue 212704

Aloite ja vireilletulo

Alueen kaavoitusta on hakenut kiinteistön 49-16-63-3 maanomistaja 13.10.2022 kirjatulla hakemuksella.

Puistoalueen kaavoitus perustuu kaupunginhallituksen kilpailukyky- ja elinkeinojaoston 29.11.2021 (§ 158) päättämään suunnitteluvaraukseen.

Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston nähtävilläolokuulutuksen yhteydessä 10.5.2023.

Alueen nykytila

Kaava-alue muodostuu kiinteistöstä, puisto- ja katualueista. Kiinteistön 49-16-63-3 omistaa Maatalousyrittäjien eläkelaitos Mela. Puisto- ja katualueet omistaa Espoon kaupunki.

Kaava-alueen pohjoisosassa sijaitsee liikerakennus, jossa on toiminut toimistoja ja päiväkoti. Liikerakennuksen on suunnitellut Arkkitehdit Tavio & Co, ja se on valmistunut vuonna 1981, eikä näin ollen kuulu alueen alkuperäiseen 1960-luvun rakennuskantaan. Rakennus on kolmikerroksinen ja valkoiseksi rapattu. Kaava-alueen eteläosa on kaupungin puistoalue, jolla on sijainnut Keijuniityn leikkipaikka. Leikkipaikan purkamisesta tehtiin päätös 28.6.2021. Keijuniityn leikkipaikka sai toimia vuoteen 2023 yleisenä leikkipaikkana, sillä sitä käytettiin liikerakennuksessa sijainneen päiväkodin leikkipihana.

Leikkipaikka purettiin vuonna 2023. Leikkipaikan alueella kasvaa edelleen muutamia puita ja pensaita ja alue on maanvarainen ja osaltaan viivyttää sade- ja sulamisvesiä. Alueella ei ole enää leikkivälineitä tai oleskelualueita. Puistoalue on heikosti yhteydessä alueen viherverkostoon, mutta puustolla on maisemallista merkitystä katutilassa.

Kaava-alueen pohjoisosassa on 90 m2 kokoinen puistoalue, Keijuniitynpolun itäpää, joka kaavamuutoksen myötä muutetaan katualueeksi. Myös kaava-alueen eteläosassa kapea kaistale katualuetta muutetaan suunnittelualueen levyiseksi korttelialueeksi. Alue on nykyisellään nurmipintaista kadun reuna-aluetta.

Maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Espoon alueella on voimassa Uusimaa-kaava 2050 ja sen osana Helsingin vaihemaakuntakaava.

Uusimaa 2050 -kaavassa alue on osoitettu taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeeksi. Alueella kulkee voimajohto. Kaava-alueella ja sen ympäristössä ovat Tapiolan ja Otaniemen kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeät alueet. Alue kuuluu pääkaupunkiseudun ydinvyöhykkeeseen.

Ote voimassa olevien maakuntakaavojen epävirallisesta yhdistelmästä.

Yleiskaava

Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010.

Etelä-Espoon yleiskaavassa alue on osoitettu asuntoalueeksi. Alue on myös kaupunkikuvallisesti arvokasta aluetta, jonka rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja sekö kaupunkikuvaa on suojeltava. Suojelu ei koske yksittäisiä rakennuksia, vaan kohdistuu alueen ominaispiirteiden vaalimiseen. Alueen kehittämisen tulee tapahtua sen omista lähtökohdista käsin ja alueen erityisarvojen sanelemin ehdoin. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee asettaa erityinen paino alueen ominaisluonteen säilymiseen. Suunnittelualueen eteläpuolella sijaitsee virkistysalue (V), jolla ja jolta kulkee virkistysyhteyksiä myös pohjoisen suuntaan. Itäpuolella on työpaikka-alue, jota on voimakkaasti kehitetty myös asumiseen. Voimalinja kulkee suunnittelualueen eteläpuolella muttei alueen välittömässä läheisyydessä.

Alueella on vireillä Espoon yleiskaava 2060. Kaava on kuulutettu vireille syksyllä 2022 ja kaava koskee koko Espoota.

Ote epävirallisesta Espoon yleiskaavayhdistelmästä.

Asemakaava

Alueella on voimassa 212701 Keijuniitty (hyv. 12.1.1977).

Suunnittelualue on voimassa olevassa kaavassa puoliksi liikerakennusten korttelialuetta (AL25). Alueelle saa sijoittaa myös toimistoja ja sosiaalista toimintaa palvelevia tiloja. Rakennukseen saa sijoittaa asuinhuoneistoja vain kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten.

Tontin eteläosaan saa rakentaa korkeintaan kolmikerroksisen rakennuksen. Rakennusoikeutta osoitetaan 700 k-m2.

Autopaikkoja on rakennettava 1 autopaikka / 60 k-m2 pysäköimispaikalle. Pysäköimispaikka on osoitettu tontin pohjoisosaan. Pysäköimispaikan keskelle on osoitettu ohjeellinen raja liikennealueelle. Tietäjäntien reuna on merkitty liittymäkiellolla.

Suunnittelualueen eteläosa on voimassa olevassa asemakaavassa puistoaluetta (P). Puistoalueelle saa rakentaa puiston käytön kannalta välttämättömiä rakennelmia ja laitteita.

Osallistuminen ja vuorovaikutus (MRA 30 §)

Kaava on kuulutettu vireille 10.5.2023. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä valmisteluaineisto olivat julkisesti nähtävillä 15.5.-14.6.2023. Kaavan nähtävillä-oloaikana saatiin 14 kirjallista mielipidettä ja kaksi lausuntoa ja yksi kannanotto. Kaavasta oli mahdollista keskustella suunnittelijoiden kanssa Tapiolan seudun asukasillassa 5.9.2023.

Kaavaan saatiin sen nähtävilläoloaikana 14 kirjallista mielipidettä. Valtaosa palautteesta saatiin mielipiteiden jättäjien osoitteiden perusteella kaava-alueen lähinaapureilta. Mielipiteissä nostettiin eniten esiin nykyisen puiston rakentamista sekä siihen liittyvät virheet OAS:ssa. Palautteessa nostettiin esille myös RKY-alueen asettamat reunaehdot tulevalle rakentamiselle. Lisäksi otettiin kantaa liikenteeseen liittyviin asioihin: tonttiliittymän sijaintiin ja yleiseen pysäköintiin.

OAS:ssa olevat virheet rakennuksen ja leikkipuiston nykykäytöstä on korjattu kaavaselostukseen. Leikkipaikkaa, jonka säilyttämistä asukkaat toivoivat, ei valitettavasti voitu säilyttää. Leikkipaikan purkamisesta on tehty päätös 28.6.2021, eikä se liity käynnissä olevaan kaavahankkeeseen. Purkamisen takana on tavoite keskittää kaupungin leikkipaikkojen rakentamiseen ja kunnossapitoon tarkoitettuja resursseja lähellä oleviin isompiin leikkipaikkoihin.

Asukkaat toivoivat vehreyden säilyttämistä alueella ja rakentamisen parempaa sovittamista RKY-alueeseen. Rakennuksen korkeus on pysynyt ennallaan, mutta sen muoto on muutettu L:n mallisesta suoraksi. Suunnitelmassa on ehdotusvaiheessa enemmän avaruutta. Maanvaraista pihaa on enemmän, ja pihasuunnitelmaan on tästä syystä voitu laittaa nykyisen puiston alueelle suureksi kasvavia puita.

Tonttiliittymän paikkaa on muutettu. Liikenne pysäköintilaitokseen ohjataan Keijuniitynpolulta, kuten on nykyiselläkin pysäköintipaikalla.

Lausunnot ja kannanotto saatiin HSY:ltä, Carunalta ja Espoon kaupunginmuseolta. Caruna antaa tiedoksi, että kaava-alueen itäreunassa on 20 kV:n johtoja ja 0,4 kV:n johto. Mahdollisten johtosiirtojen kustannuksista vastaa hankkeeseen ryhtyvä.

HSY lausui, ettei kaavamuutos aiheuta vesihuoltoon muutoksia.

Espoon kaupunginmuseo lausui, että Rakennus ei kuulu Pohjois-Tapiolan alkuperäiseen, pääosin 1960-luvulla valmistuneeseen rakennuskantaan, eikä se erityisen hyvin edusta alueelle ominaista rakentamista. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan rakennukseen ei liity sellaisia merkittäviä kulttuurihistoriallisia arvoja, joita tulee asemakaavalla vaalia. Uudisrakennuksen suunnittelussa on kuitenkin huomioitava kulttuurihistoriallisen arvoalueen ominaispiirteiden vaaliminen, eivätkä tehokkuus ja mittakaava saa olla suunnittelun ainoana perusteena ja tavoitteena. Kaupunginmuseo lausuu myös, että esillä ollut Arkkitehtiryhmä A6:n laatima viitesuunnitelma on alueen kulttuuriympäristöarvojen mukainen, eikä kaupunginmuseolla ole osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta huomautettavaa.

Lausunnot ja kannanotto eivät aiheuttaneet kaavaan muutostarpeita.

Asemakaavan muutosehdotus

Korttelialueet

Korttelialueelle osoitetaan asuinkerrostalojen korttelialue (AK), jolle sallitaan korkeintaan viisikerroksinen asuinkerrostalo, jolle osoitetaan        2 090 k-m2 rakennusoikeutta, ja siihen liittyvä pysäköintilaitos. Rakennus sijoitetaan Tietäjäntien varteen Tietäjäntien myötäisesti. Yksikerroksinen pysäköintilaitos rakennetaan tontin länsiosaan osittain asuinrakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ja muulta osin kansipihan alle.

Rakennus tulee sovittaa ulkoasultaan Tapiolan RKY-alueeseen, ja pysäköintilaitos asuinrakennuksen ulkonäköä ja laatutasoa vastaavasti. Mahdolliset ilmanvaihtokoneet tulee niin ikään toteuttaa muuhun rakennukseen ja ympäristöön sopivina. Tietäjäntien julkisivu tulee jaksottaa sisäänkäyntien yhteydessä koko rakennuksen korkuisin syvennyksin, jotka maisemoidaan köynnöksin. Rakennuksen vesikaton ylin korkeusasema on määritetty kaavakartassa.

Kaikki asunnot avautuvat suurien parvekkeiden välityksellä etelään tai länteen. Itäisellä julkisivulla ei ole parvekkeita. Asukkaiden yhteistila avautuu ensimmäisessä kerroksessa Tietäjäntielle.

Sekä rakennuksen katto että pysäköintilaitoksen ajoluiskan kate tulee toteuttaa keto- tai niittykattoisina.

Rakennuksen leikkipiha toteutetaan kansipihalle. Kansipihan korkeusasema on osoitettu asemakaavakartassa. Kansipihan toteutuksessa on otettava huomioon sen reunojen huolellinen käsittely ja sovittaminen ympäröivään maastoon muun muassa kasvillisuuden keinoin. Rakennuksen pohjoispäätyyn tulee rakentaa kansipihalle johtavat, kaupunkikuvalliset korkeatasoiset portaat.

Koko kansipiha tulee istuttaa ja sinne tulee sijoittaa pensaita ja pieniä puita. Kansipihan suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota pienilmastoon.

Suunnittelualueen eteläosassa on maanvarainen piha, jolta johtaa polku kansipihalle. Pihan lounaisnurkkaan tulee toteuttaa sadepuutarha, jossa viivytetään ja puhdistetaan hulevesiä. Tontin kaakkoisnurkkaan tulee istuttaa puu. Tontin eteläosan käsittelyllä pyritään muodostamaan laadukasta viherympäristöä paikalta poistuvan puiston tilalle.

Lisärakennusoikeutta osoitetaan asuntojen ulkopuolisille varastotiloille, asukkaiden yhteistiloille, erityisen laadukkaille porrashuoneille 20 m2 ylittävällä osuudella, jäte- ja kiinteistönhoidon tilat, pysäköintitilat ja sähkönjakelun vaatimat tilat.

Liikenne

Kaavamuutoksen myötä liikenneympäristö alueella muuttuu. Ajoyhteys asuinrakennuksen pihakannen alaiseen pysäköintitilaan on järjestetty korttelin pohjoispuoleiselta katualueelta, jolle ajo tapahtuu jatkossakin Tietäjäntieltä. Katualuetta laajennetaan Keijuniitynpolulta korttelialueen levyiseksi, jolloin n. 90 m2 kokoinen puistoalue muutetaan katualueeksi. Kaavamuutoksen yhteydessä korttelin pohjoispuoleiseen katutilaan on suunniteltu muutoksia siten, että jatkossa 11 metriä leveän katutilan etelälaidassa on noin kahden metrin levyinen kapea istutettu alue, jonka jälkeen pohjoiseen 5,5 metriä leveä ajorata; 2,5 metriä leveä yhdistetty jalkakäytävä ja pyörätie sekä metrin levyinen reuna-alue.

Tietäjäntien liikennejärjestelyihin eikä katualueen kokoon esitetä muutoksia kaavamuutoksen yhteydessä. Asuinrakennuksen eteläpuolelle Keijuniityntien varteen osoitetaan kaavamuutoksessa huoltotasku, jonka kautta järjestetään rakennuksen jätehuolto. Huoltotasku sijoittuu osittain noin 60 m2 kokoiselle katualueelle, joka muutetaan asemakaavan yhteydessä korttelialueeksi.

Jalankulku- ja pyörätiejärjestelyihin asuinrakennuksen pohjoispuoleisella katualueella tehdään muutoksia siten, että nykyisten järjestelyjen sijasta ajoneuvoliikenne erotetaan jalankulusta ja pyöräilystä. Jatkossa katualueen pohjoisreunaan toteutetaan yhdistetty jalkakäytävä ja pyörätie Keijuniitynpolun jatkeeksi. Järjestely selkiyttää liikennettä alueella sekä parantaa liikenneturvallisuutta. Nykyisiin jalankulun ja pyöräilyn järjestelyihin ei esitetä muita muutoksia alueella.

Asuinrakennuksen kaikki asukaspysäköintipaikat on osoitettu kannenalaiseen pysäköintilaitokseen, jonne ajetaan asuinkorttelin pohjoispuoleiselta katualueelta. Puistoaluetta otetaan 90 m2 verran katualueeksi alueen pohjoisosassa, jotta katutilaa saadaan kasvatettua siten, että ajo pysäköintilaitokseen pystytään järjestämään alueen kautta.

Asuinrakennuksen jätehuoltoa varten suunnitelmissa on esitetty asuinrakennuksen eteläpuolelle Keijuniityntien varteen huoltotasku.

Jalankulun pääasiallinen yhteys tulevaan asuinrakennukseen on Tietäjäntien puolelta rappukäytävien ovien kautta. Asuinrakennuksen pohjoispuolelle on suunniteltu porrasyhteys rakennuksen pihakannelle. Eteläpuolelta yhteys pihakannelle on järjestetty istutetun luiskan kautta polkumaisena yhteytenä.

Lähimmät yleiset pysäköintipaikat sijaitsevat asuinrakennuksen eteläpuolella sijaitsevan Keijuniityntien varressa. Keijuniityntien varressa on ajoratapysäköintinä yhteensä noin 17 yleistä pysäköintipaikkaa, jotka palvelevat vieraspysäköintiä alueella.

Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap / 95 k-m2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Autopaikkojen kokonaismäärästä voidaan vähentää pysäköintitarvetta vähentävien kannustimien perusteella enintään 10 % (selostuksen liite 1).

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutokseen liittyy maankäyttösopimus. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä.

Lähiympäristö- ja korttelisuunnitelma

Arkkitehtiryhmä A6 on tehnyt kaavaan korttelisuunnitelman (2024).

Perittävät maksut

Hakijat ovat maksaneet 29. ja 30.5. kaavoitus- ja kuulutuskustannuksista 50 %.

Hyväksyminen

Hallintosäännön I osan 2. luvun 3 §:n 24 kohdan mukaan kaupunginhallitus hyväksyy muut kuin vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat ja asemakaavan muutokset, joihin liittyy maankäyttösopimus.

Jatkokäsittely

-          Ote ilman liitteitä: Hakija(t)

-          Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, lausuntopyyntö

-          Operaattorit (Elisa, Telia, DNA)

-          Caruna

-          Fortum

-          HSL

-          HSY

-          Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos, kannanottopyyntö

-          Kaupunginmuseo, kannanottopyyntö

-          Kaupunkitekniikan keskus, kannanottopyyntö

-          Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö

-          Kuulutus ja tiedotekirjeet

-          Vastineet mielipiteiden jättäneille, jotka sitä ovat erikseen kirjallisesti pyytäneet ja jättäneet yhteystietonsa

Liitteet

Oheismateriaali