Kaupunkisuunnittelulautakunta
Protokoll 27.04.2022/Paragraf 61

1854/10.02.03/2021

Kaupunkisuunnittelulautakunta 27.04.2022 § 61

§ 61

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Vaihde 09 816 21

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Käsittely 

Keskustelun aikana Nevanlinna Üllen kannattamana teki seuraavan asian hylkäysehdotuksen: "Esitän, että kaava hylätään. Perustelut: Hanke lohkaisee laajan alueen pois Näkinmetsän luontoalueesta, joka toimii myös maakunnallisesti arvokkaana ekologisena yhteytenä Keskuspuiston ja Nuuksion välillä. Kaava-alue luokitellaan "ekologisen verkoston kannalta tärkeäksi luontoalueeksi" (Ekologiset yhteydet Espoossa 2014 -selvitys). Kaava-alue sijaitsee lisäksi kahden ekologisten yhteyksien kannalta kriittisen pullonkaulan välissä. Ekologiset yhteydet Espoossa 2014 -selvityksen mukaan "Keskuspuiston ja Nuuksion välinen yhteys on erittäin tärkeää turvata, jotta Keskuspuisto säilyy elinvoimaisena ja monimuotoisena luonnon ydinalueena". Selvityksessä todetaan myös, että "kaavoitus on avainasemassa, kun ekologisten yhteyksien säilymistä pyritään turvaamaan". Kyytimäen luontoselvityksen mukaan "Kyytimäen merkittävin luontoarvo on sen kuuluminen laajempaan metsäkokonaisuuteen eli Näkinmetsään". Edelleen luontoselvityksen mukaan Näkinmetsän ongelma on reunavaikutuksen lisääntyminen, mikä on seurausta rakentamisen työntymisestä vähitellen metsäalueen sisäosia kohti. Kaava ei ole muutenkaan sijainniltaan kaupunkirakenteen kannalta hyvä."

Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja totesi, että oli tehty kannatettu hylkäysehdotus ja asiasta on äänestettävä. Lautakunta hyväksyi puheenjohtajan äänestysehdotuksen, että ne, jotka kannattavat esittelijän pohjaehdotusta äänestävät JAA ja ne, jotka kannattavat hylkäysehdotusta äänestävät EI.

Äänestyksessä JAA ääniä tuli 10 ja EI ääniä 3. Äänestyksen jälkeen puheenjohtaja totesi kaupunkisuunnittelulautakunnan kymmenellä (10) äänellä kolmea (3) vastaan päättäneen hylätä asiassa tehdyn hylkäysehdotuksen ja hyväksyä asian esittelijän päätösehdotuksen mukaisena.

Äänestyslista on pöytäkirjan liitteenä.

Päätös

Selostus 

Asemakaavalla mahdollistetaan uuden pientaloalueen rakentuminen Hansatien (Ison maantie) pohjoispuolelle Kauklahden asemalta koilliseen. Tavoitteena on, että suunnittelualueelle muodostuu maastonmuotoja huomioiva pientalokokonaisuus, jossa on vaihtelevaa asuntokantaa korttelitehokkuuksilla e=0.25-0.40.

Asemakaavan suunnittelussa on huomioitu alueen suojelukohteet, virkistys- ja luontoarvot, viheryhteydet, kaavatalous sekä arvokkaat kulttuuri- ja luontokohteet. Asemakaavoituksessa on myös tarkasteltu uuden rakentamisen suhdetta maisema- ja kulttuuriympäristöön sekä virkistys- ja luontoalueisiin. Suunnittelussa on huomioitu tärkeänä osana myös alueen itäpuolella pohjoiseteläsuunnassa kulkeva maakunnallisesti merkittävä ekologinen yhteys.

Kaavan rakentamisalueiden alle jää kuitenkin osa EU:n luontodirektiivin II-liitteen lajin, lahokaviosammaleen elinympäristöalueista. Viime vuosina uhanalaiseksi luokitellun lajin selvitysmetodit ovat kehittyneet ja sen seurauksena oletetaan, että laji on huomattavasti aiemmin arvioitua yleisempi ja pelkästään Espoon alueella on viime vuosina tehty yli 500 havaintoa lajista. Uudenmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella on päädytty ottamaan osa lajin elinympäristöalueesta hankkeen rakentamisalueeksi ja käyttämään kaavaprosessissa luonnonsuojelulain mukaista yleispoikkeamista. Kaavaratkaisu ei vaaranna lahokaviosammalen suojelutason säilymistä. Kaavassa osoitettu rakentaminen ei kohdistu lahokaviosammalen säilymiselle tärkeille esiintymispaikoille. Ilman poikkeamista lahokaviosammaleen suojelusta, hanketta olisi mahdotonta sovittaa alueelle sen muiden reunaehtojen vuoksi. Yleispoikkeamista on mahdollista käyttää, mikäli ei voida välttää rauhoitettujen kasvien häiritsemistä ilman merkittäviä taloudellisia lisäkustannuksia. Lahokaviosammaleen huomioiminen käytännössä estäisi koko asemakaavahankkeen, sillä rakentamisvolyymit eivät tällöin mahtuisi Kyytimäen kaava-alueelle ja tällä olisi merkittäviä taloudellisia vaikutuksia.

Asemakaavalla muutetaan nykyinen valtion omistuksessa oleva Hansatie kaupungin katualueeksi, jolloin se liittyy kaupungin kunnostuksen ja ylläpidon piiriin. Katualueen vuoksi kaava-alue ylettyy lännessä asemakaavoitettuun alueeseen asti.

Asemakaava-alueen pinta ala on noin 22,3 hehtaaria ja kokonaisrakennusoikeus on 16 400 k-m2. Alueella ei ole aiempaa asemakaavaa.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:

Kyytimäki - Skjutsbacken, asemakaavaehdotus, piirustusnumero 7291, Korttelit 44158-44163, katu-, virkistys- ja erityisalueet, 44. kaupunginosassa Kauklahti, alue 512100.

Aloite ja vireilletulo

Asemakaavan muutos on käynnistynyt Espoon kaupungin aloitteesta.

Kaavan vireilletulosta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa vuonna 2016.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Asemakaavaan liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 22.1.2018.

Alueen nykytila

Suunnittelualue sijaitsee Kauklahden asemalta koilliseen Hansatien ja Näkinmetsän laajan metsäalueen välisellä alueella. Alueen eteläpuolella kulkevan Hansatien (kaavassa Iso maantie) varressa on vanhaa pientaloasutusta. Alue on rakentunut poikkeusluvilla, eikä siellä ole asemakaavaa. Hansatie, eli Suuri rantatie, on historiallinen tielinjaus ja ainoa suora yhteys Kauklahden ja Espoon keskuksen välillä. Hansatien eteläpuolella kulkee Helsingin ja Turun välinen junayhteys, Rantarata. Suunnittelualueen eteläpuolelle avautuva Espoonjokilaakso on arvotettu maakunnallisesti arvokkaaksi maisema-alueeksi.

Kaava-alueen pinta-ala on noin 27 hehtaaria. Kaava-alue on pääosin metsäaluetta, viittä Hansatien varressa sijaitsevaa omakotitonttia lukuun ottamatta. Suunnittelualue on rakennettavilta osiltaan Espoonjoen maisemaan avautuva etelärinne. Alueella on muutamia arvokkaita, säilyttämisen arvoisia kulttuuri- ja luontokohteita. Alueella sijaitsee mm. kiinteä muinaisjäännösalue, kulttuurihistoriallisesti merkittävä tie, liito-oravien ydinalueita ja lahokaviosammalalueita. Suunnittelualue rajautuu merkittäviltä osiltaan Palolammen ulkoilu- ja virkistysalueisiin sekä etelä-pohjoissuuntaiseen merkittävään ekologiseen yhteyteen, joka sijoittuu suunnittelualueen itäpuolelle.

Suunnittelualueen maasto vaihtelee metsäisestä rinnealueesta avokallioisiin lakialueisiin. Korkeuseroa Hansatien ja alueen korkeimpien kohtien välillä on noin 25 metriä.

Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Uudenmaan maakuntavaltuusto hyväksyi 25.8.2020 kolmella eri päätöksellä Uusimaa-kaavan 2050. Helsingin hallinto-oikeus kielsi välipäätöksellään 22.1.2021 valtuuston hyväksymispäätösten täytäntöönpanon kaavoista jätettyjen valitusten perusteella. 24.9.2021 Uusimaa-kaava 2050 tuli pääosin voimaan eli niiltä osin kuin valitukset hylättiin hallinto-oikeudessa. Aiemmista maakuntakaavoista jäi voimaan Natura 2000 -alueisiin ja luonnonsuojelualueisiin liittyviä merkintöjä. Suunnittelualue sijoittuu voimassa olevassa maakuntakaavassa taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeelle ja rajautuu Espoonjoen arvokkaaseen maisema-alueeseen.

Yleiskaava

Voimassa olevassa Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 2010) suunnittelualue on osoitettu asumisen kehittämisalueeksi pientalomaista rakentamista varten. Rakentamista ympäröivät alueet on osoitettu virkistysalueiksi. Suunnittelualue rajautuu Hansatien-Ison maantien kokoojakatuun. Yleiskaavan määräysten mukaan asemakaavoituksella pyritään alueen toimivuuden (mm. palvelujen säilyminen) varmistamiseen lisärakentamisella sekä joukkoliikenteen toimintaedellytysten parantamiseen. Alueelle sijoitetaan ensisijaisesti pientaloja ja kytkettyjä pientaloja.

Suunnittelualueen itäpuolella on vireillä Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaava. Kaupungin valtuusto hyväksyi yleiskaavan osittain 15.11.2021. Suunnittelualueen itäpuolinen alue on mukana hyväksytyssä yleiskaavan osassa. Hyväksytyssä yleiskaavassa suunnittelualueen itäpuolelle on osoitettu 500 metriä leveä viheralue, jolla turvataan Näkinmetsän etelä-pohjoissuuntaisen ekologisen yhteyden säilyminen. Alueen läpi on osoitettu rautatievaraus Espoo-Salo oikoradalle.

Asemakaava

Alueella ei ole asemakaavaa. Alueen rakentaminen on tapahtunut poikkeusluvilla. Kyytimäen aluetta lähinnä oleva voimassa oleva asemakaava on Bassenmäen asemakaava alueen pohjoispuolella. Alueen länsipuolella on voimassa Vanttila I:n ja Suolatori I:n asemakaavat. Suunnittelualue oli mukana Näkinmetsän kaavaluonnoksessa vuonna 2006.

Kaavaehdotuksen nähtävilläolo

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä MRA 27 §:n mukaisesti 18.5.-17.6.2020. Nähtävilläoloaikana jätettiin kolme muistutusta, kuusi lausuntoa ja kolme kannanottoa.

Muistutusten pääpaino kohdistui voimakkaasti Näkinmetsän luontoarvoihin ja sen merkitykseen ekologisena yhteytenä. Muistutuksissa oltiin huolissaan myös alueen liikenteellisistä vaikutuksista.

Saapuneissa lausunnoissa ja kannanotoissa nostettiin myös esiin asemakaavan vaikutus Näkinmetsän luontoarvoihin ja ekologiseen yhteyteen. Lisäksi lausunnoissa otettiin kantaa mm. liikennemelun vaikutukseen, kulttuurimaisemaan ja hulevesien hallintaan.

Kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen asemakaavaan tehtiin seuraavia muutoksia:

-          Lähivirkistysalueiden käyttötarkoitusmerkintää tarkennettiin niin, että siinä huomioidaan alueiden merkitys liito-oravan ekologisina yhteystarpeina sekä maakunnallisena ekologisena yhteysalueena. Lisäksi lähivirkistysalueilla tulee huomioida maisemallisesti tärkeän puuston, sekä lahokaviosammalalueiden turvaaminen VL/s merkinnällä.

-          Lähivirkistysalueille sijoittuvat lahokaviosammalalueet merkittiin kaavakartalle s-2 merkinnällä suojeltaviksi alueen osiksi.

-          Alueella sijaitseva noro ja sitä ympäröivä norolehto merkittiin kaavakartalle luo-1 merkinnällä.

-          Hulevesimääräyksiä tarkennettiin hulevesien laadullisen hallinnan, sekä rakennusaikaisten hulevesien osalta.

-          Asemakaavan vaikutusten arviointia täydennettiin luontoarvojen, sekä ekologisen merkityksen osalta.

Ehdotus asemakaavaksi

Asemakaavassa alueelle on osoitettu asuinpientalojen (AP) korttelialueita ja erillispientalojen korttelialueita (AO). Kortteleiden tehokkuusluvut vaihtelevat e=0.25 ja 0.40 välillä. Lähemmäs Kauklahden keskustaa on mahdollistettu tehokkaampia rinteen mukaisesti porrastuvia kytkettyjä terassitaloja tehokkuudella e=0.40. Kauempana asemaa sijaitsee omakotirakentamiseen luovutettavia erillispientalojen tontteja ja yhtiömuotoisena toteutuvia pientalokortteleita. Korttelialueiden keskimääräinen tehokkuus on e=0.34.

Korttelialueiden kerrosluku on määritelty alueen maastonmuotojen mukaan. Osassa kortteleista tulee toteuttaa kellarikerroksisia rinnetaloja, jolloin rakennukset porrastuvat luontevasti maastoon. Selvissä rinnekortteleissa kortteleiden kerrosluvut on määrätty kaavassa pakottavina ½ II - ½ III. Tasaisemmilla alueilla kerrosluvuiksi on osoitettu II.

Kaavan tavoitteena on muodostaa alueelle pienipiirteistä rakennuskantaa, jossa pitkiä rakennusmassoja tulee välttää. Rakentamatta jäävät tontinosat, joita ei käytetä ajoteinä tai pysäköintiin on säilytettävä puustoisena, ja maisemallisesti arvokkaat puut tulee alueella säilyttää. Alueen itäpuoliset rakennukset tulee toteuttaa harjakattoisina puutaloina. Porrastetut terassitalot voidaan toteuttaa vapaammin, kuitenkin niin, että rakennukset sovitetaan maastoon maastonmuotoja seuraten. Lähemmäs Hansatietä sijoittuvat rakennusmassat tulee toteuttaa kytkettyinä, jolloin rakennusten oleskelupihat saadaan melulta suojaan. Hulevesiä tulee viivyttää korttelialueilla kaavamääräysten mukaisesti.

Helsingin seudun ympäristöpalveluiden (HSY) vesijohtoverkoston säätöventtiiliasema on osoitettu kaavassa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevana alueena (ET).

Liikenne

Suunnittelualue liittyy liikenneverkkoon Ison maantien kautta yhden tonttikadun avulla. Suunnittelualueelle tulee uusia rinteen suuntaisia tonttikatuja: Kyytimäki, Kyytipojantie, Kyytikuja, Suitsikallio ja Kyytimäenkaari. Suunnittelualueen korkeuserot ovat merkittäviä. Kadut on sovitettu ympäristöönsä maastonmuotoja mukaillen siten, että vältetään isoja maaston leikkauksia tai pengeryksiä.

Kyytimäki -kadun eteläosassa kadun länsipuolella on yhdistetty jalankulku- ja pyörätie. Kyytipojantiellä ja Kyytimäen pohjoisosassa on jalkakäytävä kadun toisella puolella. Kyytikuja, Kyytimäenkaari ja Suitsikallio ovat vähäliikenteisiä päättyviä katuja, eikä kaduilla ole jalkakäytäviä. 

Alueelle on suunniteltu uusia virkistysyhteyksiä, jotka liittyvät nykyiseen verkostoon alueen pohjoispuolelle. Virkistysyhteydet lähtevät Kyytipojantieltä, Kyytimäenkaarelta ja Suitsikalliolta. Kyytipojantien virkistysyhteys joudutaan toteuttamaan korttelin 44162 läpi, koska tien päässä maastonmuodot eivät mahdollista yhteyden toteuttamista.

Suunnittelualueen kohdalla olevat bussipysäkit säilyvät. Ison maantien ylittävälle suojatielle suunnitellaan keskisaareke parantamaan bussipysäkin jalankulkuliikenteen turvallisuutta ja hidastamaan alueen ajonopeuksia.

Asukaspysäköinti hoidetaan omilla tonteilla maantasossa ja mahdollisuuksien mukaan autotalleissa ja -katoksissa. Yleistä pysäköintiä tulee Kyytipojantien ja Kyytimäen katujen varsille sekä Kyytimäenkaaren kääntöpaikalle. Alueelle tulee yhteensä 20 yleistä pysäköintipaikkaa ja tavoitearvo, 1 ap/1 000 k-m2, täyttyy.

Luonto ja kulttuuriympäristö

Rakentuvien korttelialueiden ympärillä säilyy laajasti viheralueita (VL/s), jotka kytkeytyvät Näkinmetsän laajempaan metsäalueeseen. Lähivirkistysalueiden osalta käyttötarkoitusmerkinnässä on korostettu niiden roolia liito-oravan ekologisena yhteytenä, sekä maisemallisen puuston ja lahokaviosammalalueiden turvaamisessa.

Alueelle laadittujen luontoselvitysten perusteella kaava-alueelle on osoitettu kaksi liito-oravan ydinaluetta merkinnällä (s-1). Lisäksi asemakaavassa on huomioitu, että ydinalueilta jatkuvat puustoiset yhteydet Näkinmetsän laajalle metsäalueelle virkistysalueiden kautta. Kaava-alueen itäosassa sijaitseva noro on merkitty kaavaan luo-1 merkinnällä. Merkittävimmät lahokaviosammalhavainnot on merkitty kaavaan s-2 merkinnällä.

Sitovien kerroslukujen myötä, tonteilla on mahdollista säilyttää luonnontilaisia alueita ja rakennusluvan yhteydessä jokaiselle tontille tulee laatia puustokartoitus. Lisäksi kaavassa on määrätty, että rakentamatta jäävät tontinosat, joita ei käytetä ajoteinä tai autonsäilytykseen, on säilytettävä puustoisena ja maisemallisesti arvokkaat puut tulee säilyttää.

Kaavoitustyön aikana laaditun arkeologisen inventoinnin perusteella asemakaava-alueella sijaitsevalle Bensulsin kivikautiselle asuinpaikalle on esitetty kiinteän muinaisjäännösalueen merkintä (sm-1).

Iso maantie, joka on osa 1300-luvulta periytyvää historiallista Suurta rantatietä, on osoitettu asemakaavassa merkintä (st-1). Määräys velvoittaa tielinjauksen säilyttämiseen ja alueen hoitamisen niin, että tien kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot säilyvät. Tien varrella sijaitseville korttelialueille on osoitettu 5-10 metriä leveä puustoisena säilytettävä suojavyöhyke uusien rakennusten suuntaan. Vyöhykkeen avulla on tavoitteena säilyttää tien varrella puustoista reunavyöhykettä. Suuren rantatien linjaus jatkuu Kauklahdessa Erik Bassen tietä pitkin Kauklahden vanhan keskustan läpi Espoonkartanon suuntaan.

Mitoitus

Kaava-alueen kokonaispinta-ala on 22,3 ha.

Kaava-alueen kokonaiskerrosala on 16 400 k-m2.

Koko asemakaavan mukainen rakennusoikeus on esitetty asuinrakentamiseen. Rakennusoikeus jakautuu käyttötarkoitusten mukaan seuraavasti:

Asuinpientalojen korttelialueet (AP): 15 402 k-m2

Erillispientalojen korttelialueet (AO): 3 242 k-m2

Lisäksi alueelle on osoitettu 132 469 m2 lähivirkistysalueeksi (VL), 741 m2 suojaviheralueeksi (EV), 80 m2 erityisalueeksi (ET) ja 35 431 m2 katualueeksi.

Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 16 400 k‑m2, koska alueella ei ole ennestään voimassa olevaa asemakaavaa.

Aluetehokkuus ea=.,08.

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavaan liittyy maankäyttösopimuksia. Sopimukset tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaava on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä.

Kaavataloudelliset vaikutukset

Asemakaavan muutoksesta aiheutuu kaupungille kustannuksia uusien katujen ja kunnallistekniikan rakentamisesta. Alueelle laaditussa kunnallistekniikan yleissuunnitelmassa on arvioitu alueen kunnallisteknisiksi kustannuksiksi noin 2,4 miljoonaa euroa, josta HSY:n maksettavaksi tuleva vesihuollon osuus on 1,3 miljoonaa euroa.

Kaava-alueelta saada kaupungille tuloja suoraan tontinmyyntituloina, sekä maankäyttösopimusmaksuina. Suurin osa kaavoitettavasta alueesta on kaupungin omistuksessa, joten maanmyyntitulojen osuus on maankäyttösopimuksia huomattavasti suurempi. Alustavan kaavatalouslaskelman mukaan alueelta saadaan maanmyyntituloja noin 9,9 miljoonaa euroa ja maankäyttösopimusmaksuja noin 300 000 euroa. Yhteensä tuloja saadaan siis noin 10,2 miljoonaa euroa.

Laaditun kaavatalouslaskelman perusteella alueen kaavatalous on positiivinen ja kerryttää kaupungille tuloja noin 9,1 miljoonaa euroa ja jos vesihuollon osuus otetaan huomioon 7,8 miljoonaa euroa.

Perittävät maksut

Asemakaavan laatimisesta ei peritä MRL 59 §:n kaavoitusmaksua, koska se tehdään kaupungin aloitteesta.

Hyväksyminen

Maankäyttö- ja rakennuslain 52 §:n mukaan asemakaavan ja

asemakaavanmuutoksen hyväksyy valtuusto.

Jatkokäsittely

-          Vastineet muistutuksen jättäneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa

Päätöshistoria

Liitteet

Oheismateriaali