Kaupunkisuunnittelulautakunta
Protokoll 08.12.2022/Paragraf 160

213/10.02.03/2021

Kaupunkisuunnittelulautakunta 08.12.2022 § 160

§ 160

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Vaihde 09 816 21

Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Keränen Ossi

Päätös

Selostus 

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa korttelin 45103 tontille 5 samankaltainen pientalorakentaminen kuin ympäröivillä tonteilla on. Tontti on jaettu ja lohkottu niin, että sille on osoitettu rakennusoikeutta, mutta sopivaa rakennusalaa, jolle rakennusoikeuden voisi sijoittaa, ei ole. Tontilla sijaitsee vanha, purkukuntoinen puuhuvila, jolle on osoitettu säilytettävän rakennuksen rakennusala sekä talousrakennukselle osoitettu rakennusala. Asemakaavan muutoksella osoitetaan tontille rakennusala erillispientalorakentamiselle viereisiä tontteja vastaavalla tehokkuudella. Kaavamääräyksillä kiinnitetään huomiota piha-alueiden vehreyteen.

Kaavamuutosalueen koko on 1 725 m2. Rakennusoikeuden määrään ei tule muutosta, sillä tontin rakennusoikeus on osoitettu sille aiemmin tehdyssä tonttijaossa.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:

Malm, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7373, käsittää osan korttelia 45103, 45. kaupunginosassa Kurttila, alue 521304.

Aloite ja vireilletulo

Alueen kaavoitusta on hakenut alueen maanomistaja 31.1.2021 kirjatulla hakemuksella.

Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston nähtävilläolokuulutuksen yhteydessä 12.5.2021.

Alueen nykytila

Suunnittelualue sijaitsee Kurttilassa Kurtinmalmin kylämäisellä pientaloalueella. Suunnittelualue käsittää korttelin 45103 tontin 5, jolla sijaitsee säilytettävä asuinrakennus. 1½-kerroksinen hirsirakennus on rakennettu 1900-luvulla ja on erittäin huonossa kunnossa. Asuinrakennuksen pihapiiri on villiintynyt ja hoitamaton. Suunnittelualueen ympäröiville tonteille on rakentunut asuinpientaloja 2010-luvun aikana. Suunnittelualueen kaakkoisrajalle on osoitettu naapuritontin ajotie rasitteella.

Suunnittelualue on yksityishenkilöiden omistuksessa.

Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Voimassa olevat:

Suunnittelualue on Uusimaa 2050 -kaavassa osoitettu taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeeksi.

Ote Uusimaa 2050 -kaavasta, johon suunnittelualueen likimääräinen sijainti on merkitty punaisella ympyrällä:

Yleiskaava

Voimassa olevat:

Espoon eteläosien yleiskaava

Kaava sai lainvoiman vuonna 2010.

Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu kehitettäväksi pientaloalueeksi (A3), jolle sijoitetaan ensisijaisesti erillispientaloja ja kytkettyjä pientaloja.

Ote epävirallisesta Espoon yleiskaavayhdistelmästä, johon suunnittelualueen sijainti on merkitty punaisella ympyrällä:

Vireillä olevat:

Espoon yleiskaava 2060

Asemakaava

Alueella on voimassa Kurtinmalmi 521300 -asemakaava (lainvoima 15.2.2012). Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 45103 tontin 5 alue on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi, jonka tehokkuusluku on e=0,25. Tontin 5 alueelle on osoitettu rakennusala säilytettävälle rakennukselle, jonka saa säilyttää sallitun rakennusoikeuden lisäksi. Alueelle on osoitettu myös alueen osa, jolle saa sijoittaa yksikerroksisia säilytys- ja jätekatoksia. Alueella saattaa olla pilaantuneita maita, joten se on tutkittava ja tarvittaessa kunnostettava ennen alueen rakentamista. Asemakaavassa määrätään lisäksi autopaikkojen määrästä, lisärakennusoikeudesta, julkisivumateriaalista, ulko-oleskelualueiden sijoittamisesta melukatveeseen, maanpinnan muokkauksesta, asuinrakennuksen huoneilman radonpitoisuudesta, tontin pinta-alasta sekä tontin korkeusasemasta ja kallistuksista. Alueelle on laadittu lisäksi korttelisuunnitelma, jota tulee ohjeellisena noudattaa.

Ote voimassa olevasta asemakaavasta, johon suunnittelualue on merkitty sinisellä rajauksella:

Osallistuminen ja vuorovaikutus (MRA 30 §)

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on valmistunut 3.5.2021. Osallisille on varattu mahdollisuus lausua mielipiteensä valmisteluaineistosta 21.6.2021 mennessä.

Mielipiteitä jätettiin yhteensä seitsemän kappaletta, joista yksi on alueen asukkaiden allekirjoittama yhteinen mielipide. Yhteisessä mielipiteessä on 33 allekirjoittajaa, jotka ovat kaavamuutosalueen rajanaapureita ja lähistön asukkaita. Osa yhteisen mielipiteen allekirjoittaneista henkilöistä jätti lisäksi oman mielipiteensä erikseen.

Mielipiteissä nostettiin esille historiallisen rakennuksen hoitamattomuus, alkuperäisen Kurtinmalmi-asemakaavan tavoitteet sekä kaupunkikuvan, kylämäisyyden ja alueen historian säilyminen. Mielipiteissä tuotiin esille lisäksi kaavamuutoksen liikennevaikutukset, korttelisuunnitelman vastaisuus, rakennusoikeuden määrä ja jakautuminen sekä kaavamuutoksen käynnistämisen edellytykset. Usean allekirjoittajan jättämässä yhteisessä mielipiteessä esitettiin, että mikäli kaavamuutos on välttämätön, alueelle tulee alkuperäisen asemakaavan tavoitteiden toteutumisen vuoksi toteuttaa pihapiiriltään, ulkomuodoltaan ja kooltaan nyt purettavaksi esitettyä rakennusta vastaava uudisrakennus, eikä tehostaa aluetta useilla uusilla pientaloilla. Eräässä mielipiteessä todetaan, että yksi omakotitalo tai paritalo soveltuu alueelle, mutta ei sen enempää.

Lähialueen asukkaiden huoli erityisesti vehreyden häviämisestä huomioidaan kaava-muutoksessa. Kaavamääräykset ovat vähän ympäröiviä tontteja tiukempia, jotta vehreitä alueita säästyisi enemmän kuin alueen uudisrakentamistonteilla on viime aikoina ollut tapana. Rakentaminen pakotetaan kahteen kerrokseen piha-alueiden maksimoimiseksi, ja pysäköintipaikat tulee jäsennellä istutuksin. Kadun varteen osoitettu istutettavan alueen osa poikkeaa ympäröivistä alueista siten, että se tulee istuttaa puin ja pensain. Niin sanotulla "perinteisellä" istutusalueen määräyksellä pelkkä nurmikko täyttäisi kaavamääräyksen, mutta tässä tapauksessa on päätetty määrätä istutuksista tiukemmin.

Lausuntoja ja kannanottoja saatiin yksi kumpaakin, Espoon kaupunginmuseolta ja Caruna Espoo Oy:ltä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute vaikutti suunnitteluun edellä kuvatulla tavalla, eli alueen vehreyden säilymiseen on kiinnitetty erityistä huomiota.

Asemakaavan muutosehdotus

Suunnittelualue osoitetaan kokonaisuudessaan erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Kaavakartalla osoitetaan rakentamiselle väljä rakennusala, mutta rakentaminen pakotetaan kahteen kerrokseen, jotta piha-alueille ja vehreydelle jää enemmän tilaa. Tehokkuusluvuksi osoitetaan e=0,25, joka on sama kuin muilla saman korttelin AO-tonteilla.

Kadun reunaan osoitetaan istutettavan alueen osa, joka tulee istuttaa puin ja pensain. Määräyksellä tavoitellaan vehreämpää ilmettä kadun varteen kuin pelkällä istutettavan alueen osan määräyksellä, jolloin jo pelkkä nurmikko täyttäisi kaavamääräyksen.

Alueella on mahdollisesti pilaantuneita maita, jotka tulee tutkia ja tarvittaessa kunnostaa ennen rakentamista. Uudisrakentamisessa julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta, ja asuinrakennusten perustamisessa huoneilman radonpitoisuus ei saa ylittää ohjearvoja. Ulko-oleskelualueet tulee sijoittaa melukatveeseen.

Tontin haastavan korkomaailman ja alueen vehreyden säilyttämisen vuoksi määrätään, että tontin korkojen suunnittelussa tulee huomioida viereisen kadun korkotasot, tontilla tulee välttää jyrkkiä pengerryksiä, ja tonttikorot tulee liittää luontevasti ympäröivään maastoon. Mahdolliset maastoluiskat tulee istuttaa.

Pysäköintialueet tulee jäsennellä puu- ja pensasryhmin ja jaksotella enintään neljän auton jaksoihin. Määräyksellä pyritään lisäämään tonttivihreää. Lisäksi määrätään vaadittavien auto- ja pyöräpaikkojen lukumääristä.

Kaavassa määrätään myös lisärakennusoikeudesta ja hulevesien käsittelystä. Alueelle on laadittu korttelisuunnitelma ensimmäisen asemakaavan (Kurtinmalmi 521300) yhteydessä, jota tulee ohjeellisena noudattaa.

Suunnittelualueen eteläreunaan jätetään rakennusalan ulkopuolinen alue, jolla kulkee koillispuolisen tontin ajorasite. Ajorasitetta on lähes mahdotonta järjestää muuta reittiä, eikä sen alueelle siksi ole tarpeen osoittaa rakennusalaa.

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, ettei asemakaavan muutokseen liity maankäyttösopimusta.

Perittävät maksut

Kaavahankkeesta ei peritä kaavoitus- ja kuulutuskustannuksia. Voimassa olevan asemakaavan ja sille tehdyn tonttijaon kesken on ristiriita, eikä kaavanmukaista rakennusoikeutta ole mahdollista toteuttaa muodostetulle tontille ilman kaavan muuttamista.

Hyväksyminen

Hallintosäännön I osan 4. luvun 22 §:n 3 kohdan mukaan kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyy muun kuin vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavan ja asemakaavan muutoksen, joihin ei liity maankäyttösopimusta.

Jatkokäsittely

-          Ote ilman liitteitä: hakija

-          Espoon kaupunginmuseo, kannanottopyyntö

-          Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY), lausuntopyyntö

-          Caruna Oy, lausuntopyyntö

-          Kuulutus ja tiedotekirjeet

Liitteet

Oheismateriaali