Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAVALMISTELIJAN PÄÄTÖS
Lupavalmistelija on 16.3.2023 § 9 myöntänyt uudisrakennusluvan (lupatunnus 2023-193) kaksikerroksisen omakotitalon rakentamiseen ja yhden maalämpökaivon poraamiseen.
Vuonna 1989 hyväksytyn asemakaavan mukaan tontti sijaitsee erillispientalojen korttelialueella AO-1. Asemakaavan mukaan rakennusten on oltava harja- tai pulpettikattoisia ja rakennuksen harjan tulee yleensä olla korkeuskäyrien tai viereisen kadun suuntainen.
Hankkeessa poiketaan asemakaavasta siten, että rakennus on sijoitettu tontin itärajan suuntaisesti piha- ja oleskelualueiden järkevä sijoittelu sekä liikennemelu että ilmansuunnat huomioiden, jolloin harjan suunta ei ole täysin kadun eikä korkeuskäyrien suuntainen. Huomioiden, että harjan voidaan kuitenkin katsoa mukailevan kadun suuntaa ja todeten, että kadun varrella ja viereisillä tonteilla rakennusten harjasuunnat eriävät myös toisistaan, voidaan hankkeen omakotitalon ja sille suunnitellun harjasuunnan katsoa soveltuvan ympäristöönsä. Poikkeusta voidaan pitää vähäisenä.
Lupavaiheessa hankkeesta kuultiin kuutta naapuria. Naapuritontin 41-13-16 omistajat jättivät hankkeesta huomautuksen liittyen rakennuksen ja sen harjan kaavasta poikkeavaan suuntaukseen, alkuperäisen mäkimaaston voimakkaaseen muokkaukseen ja maastoleikkausten vaikutuksiin naapurikiinteistön korkoihin, kasvillisuuteen tai rakenteisiin; rasitetien korkoihin ja rajapyykkien mahdollisiin korkomuutoksiin. Lisäksi huomautukset liittyivät työmaan liikenteen, pysäköinnin ja varastoinnin järjestelyihin, tontilla olevan puuston kartoittamiseen, vain välttämättömien puiden kaatamiseen, naapuritontin istutusten huomioimiseen rakennustöiden aikana, mahdollisen uuden kasvillisuuden istuttamiseen, rakennusaikaiseen tonttien väliseen suojaamiseen sekä lumien ja hulevesien käsittelyyn.
Hakija antoi lupavaiheessa vastineen huomautukseen. Vastineessa todetaan mm., että rakennus on sijoitettu tontin itärajaa vasten, jotta piha ja oleskelualueet tulevat sijoitettua järkevästi sekä melun että ilmansuuntien osalta. Rakennuksen sijoittaminen on aina rakennuspaikkakohtaista ja siihen vaikuttavat asemakaavan ohella myös tontin rajat ja ilmansuunnat. Lisäksi hakijan antamassa vastineessa todetaan, että suunniteltu rakennus on sovitettu maastoon mahdollisimman pienillä korkoerojen muutoksilla. Korkeusasemaa säätelee pitkälti tonttitien jyrkkyys sekä yläpihan korkotaso. Naapurin rajakorot ovat suunnittelun lähtökohtana määräysten mukaisesti eikä niitä olla muuttamassa. Korkomuutokset tapahtuvat hakijakiinteistön puolella siltä osin kuin rakentaminen ja suunnitelma sitä vaativat. Tonttiliittymä on hakijan antaman vastineen mukaan ahdas, mutta toteutettavissa. Tien kaltevuus on välillä 1:10 - 1:8; tämän jyrkempää ajoyhteyttä ei suositella, jotta tie on kuljettavissa myös talvella. Kaltevuus vastaa melko hyvin jo paikalla olevaa korkomaailmaa eikä rajakorkoja ole tarkoitus muuttaa. Työmaajärjestelyistä vastineessa todetaan, että työmaasuunnitelma esitellään aloituskokouksessa ja työmaajärjestelyissä tulee ja tullaan huomioimaan naapurihuomautuksessa mainitut asiat. Rakentaminen tapahtuu hakijakiinteistön puolella eikä hakijalla ole oikeutta eikä aikomusta koskea huomauttajan tontin puolella olevaan kasvillisuuteen. Työmaa tulee ja tullaan aitaamaan määräysten mukaisesti. Lisäksi vastineessa todetaan, että asemapiirrokseen on huomautuksen jälkeen lisätty kaadettavat ja säilytettävät puut sekä lumitilat. Hulevesien käsittelyn periaatteet on käsitelty päätöksen kohdassa muut selvitykset.
Lupavalmistelija on 30.3.2023 § 12 myöntänyt maankäyttö- ja rakennuslain 144 §:n nojalla luvan (lupatunnus 2023-376) rakennustöiden aloittamiseen perustustöiden osalta ennen kuin rakennuslupa saa lainvoiman. Samalla on hyväksytty hakemuksessa esitetty 3 080 euron vakuus.
OIKAISUVAATIMUS
Naapuritontin 41-13-16 omistajat ovat jättäneet oikaisuvaatimuksen koskien uudisrakennuslupaa 2023-193 ja siihen liittyvää päätöstä aloittamisoikeudesta 2023-376.
Uudisrakennuslupa 2023-193
Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan, että rakennuslupa kumotaan ja palautetaan uudelleen käsittelyyn, sillä lupa ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä kohtien 1, 3 ja 6 osalta. Kohdat ovat: 1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen, 3) rakennus soveltuu paikalle ja 6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.
Oikaisuvaatimuksen tekijät perustelevat vaatimustaan seuraavilla seikoilla:
1) Rakennuksen sijainti
Oikaisuvaatimuksessa todetaan, että voimassa olevan asemakaavan mukaan rakennuksen harjan tulee olla korkeuskäyrien tai kadun suuntainen. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan, toisin kuin lupapäätöksessä todetaan, esitetyn uudisrakennuksen harja ei kuitenkaan mukaile kadun suuntaa vaan sijoittuu siihen kulmittain. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden oman tontin 41-13-16 pääsuunnittelijan arvion pohjalta nyt rakennettavan uudisrakennuksen kääntäminen eri akselistoon kuin kadulla oleva muu rakennuskanta on erikoinen ratkaisu, jota ei voi pitää kaupunkikuvallisesti onnistuneena. Samalla tiellä olevat muut rakennukset noudattavat voimassa olevan asemakaavan määräystä. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan Espoon kaupunki on aikaisemmin ollut hyvin tiukka kaavamääräyksen tulkinnassa ja edellyttänyt, että uudisrakennusten harja noudattaa asemakaavaa. Honkakujalla, ja katukuvallisesti sen jatkeena olevalla Honkaportilla, olevat muut talot ovat sijoittuneet asemakaavan vaatimusten mukaisesti.
2) Maaston voimakas muokkaus ja tonttiliittymän tie
Oikaisuvaatimuksen tekijät toteavat lupavaiheessa huomauttaneen olevansa hyvin huolestuneita alkuperäisen mäkimaaston voimakkaasta muokkauksesta ja maastoleikkauksista, sekä näiden vaikutuksista oman kiinteistönsä korkoihin ja kasvillisuuteen. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijät siteeraavat rakennuslupapäätöksen kohtia hakijan huomautukseen antamasta vastineesta sekä kohtaa, missä todetaan, ettei rakennukseen toteuteta esteetöntä sisäänkäyntiä, sillä kulkuväylän toteuttaminen esteettömänä olisi rakennuspaikka ja korkeuserot huomioon ottaen mahdotonta eikä esteettömän sisäänkäynnin toteuttaminen ole hankkeessa tarpeen. Oikaisuvaatimuksen tekijöille on jäänyt edelleen vahva epäilys, että tonttiliittymä ja kiinteistön rajalla tehtävät maanmuokkaukset eivät ole toteutettavissa ilman, että se vaikuttaa naapurikiinteistöihin pysyvästi. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden pääsuunnittelija on nostanut esiin mm. sortumariskin ja korvausvastuukysymykset. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa siteerataan maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaisia rakentamiselle asetettuja vaatimuksia käyttöturvallisuudesta (117 d §) ja esteettömyydestä (117 e §). Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan Espoon kaupunki on edellyttänyt rakennuslupakäsittelyissä naapurikiinteistöiltä 117 §:n turvallisuusvaatimuksen ja 117 e §:n esteettömyysvaatimuksen noudattamista ja toteavat, että myös näillä kiinteistöillä on vastaavia varsin haastavia korkeuseroja ja he katsovat, että huolellisella 135 §:n mukaisella suunnittelulla 117 §:n ja 117 e §:n noudattaminen on mahdollista.
3) Työmaajärjestelyt
Oikaisuvaatimuksen tekijät toteavat huomauttaneensa lupavaiheessa huolenaiheensa siitä, että työmaajärjestelyt tulevat olemaan hyvin haastavat johtuen ahtaasta tonttiliittymästä ja suhteellisen pienestä tonttikoosta, jossa on huomattavat korkeuserot. Lupavaiheen huomautuksissa edellytettiin mm., ettei Honkakujaa voi käyttää työmaan parkkipaikkana ja että lasten koulureitti tulee turvata. Lisäksi esitettiin velvoitettavaksi kirjallisen työmaasuunnitelman tekemistä osana lupakäsittelyä. Oikaisuvaatimuksen mukaan lupapäätökseen lupamääräykseksi lisätty työmaasuunnitelman esittäminen aloituskokouksessa ei ole riittävä mm. siksi, että hakijakiinteistöllä asioinut urakoitsija on jo pari kertaa pysäköinyt auton keskelle Honkakujaa estäen muun liikenteen ja siksi, ettei rakennuttaja rajoittaisi naapurien oikeutta käyttää omia kiinteistöjään mm. rajoilla tai rasitealueilla. Oikaisuvaatimuksen tekijät vaativat osana rakennuslupaa yksityiskohtaisen kirjallisen työmaasuunnitelman tekemistä sekä naapurien osallistamista ja suunnitelman kirjallista tiedottamista ennen töihin ryhtymistä. Vaatimuksessa viitataan maankäyttö- ja rakennuslain 133 §:n mukaiseen rakennuspaikalla tarvittaessa toimitettavaan katselmukseen rakentamisen vaikutusten arvioimiseksi ja naapurien kuulemiseksi sekä 134 a §:n mukaisiin erityissuunnitelmiin, jotka rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennusluvassa rakennushankkeen laadun tai laajuuden vuoksi tarpeellisina.
Rakennusvalvontaviranomaisen lupa 2023-376
Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan, että lupapäätös rakennustöiden aloittamiseen ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta kumotaan. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa vaaditan lupapäätöksen välitöntä täytäntöönpanokieltoa.
Oikaisuvaatimuksen tekijät perustelevat vaatimustaan sillä, että he vaativat aloittamisoikeuden kohteena olevan rakennusluvan kumoamista ja sen palauttamista uudelleen käsittelyyn. Espoon kaupunki on tehnyt päätöksen aloittamisoikeudesta ennen rakennusluvan oikaisuvaatimuksen jättämistä, joten kaupungilla ei ole ollut asiallista mahdollisuutta tutustua sen sisältöön sekä perusteluihin ennen aloitusluvan myöntämistä. Oikaisuvaatimuksen tekijät katsovat, että menettely on maankäyttö- ja rakennuslain 144 §:n vastainen ja tekee muutoksenhaun hyödyttömäksi. Lisäksi he toteavat, että rakennustyöt on käynnistetty tontilla, vaikka työmaa ei täytä rakennusluvan ehtoja turvallisuus- ja tiedottamisvaatimusten osalta. Rakennustyömaa on mm. rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa todetaan, että aloitustöiden 3 080 euron vakuus on täysin riittämätön kattamaan mahdollista ennallistamista ja korvausvastuita.
Oikaisuvaatimukset ovat kokonaisuudessaan oheismateriaalissa.
LUVANHAKIJAN VASTINE
Hakija on antanut vastineen rakennuslupaa koskevaan oikaisuvaatimukseen kohta kohdalta.
1) Rakennuksen sijaintiin vastineessa todetaan mm., että suunnitelmissa harjasuunta on likimain korkeuskäyrien suuntainen sekä myös lähes kohtisuoraan kadunsuuntainen. Rakennuksen sijoitteluun on vaikuttanut tontin vinosti katuun sijoittuva itäraja, jota vasten rakennus on luontevaa sijoittaa, jotta asunnon piha avautuu länteen ja etelään. Jos rakennus sijoitettaisiin oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimalla tavalla täysin kadun suuntaisesti, niin rakennuksen piha-alue jäisi pohjoiseen ja itään suoraan oikaisuvaatimuksen tekijän omaa pihaa vastapäätä. Ilmansuunnat ja tontin muoto huomioiden rakennuksen sijainti on hyvin perusteltu eikä se merkittävästi poikkea asemakaavasta. Poikkeama kadun suunnasta on noin 20 astetta.
2) Kirvesvarren ajoliittymästä vastineessa todetaan, että se on suunniteltu nykyisiä korkoja mukaillen niin, että ajoyhteys on ajettavissa myös talvella (kaltevuus 1:10). Tämän loivempaa ajoliittymää tälle tontille ei voida maaston muodoista johtuen toteuttaa, jotta rajakorot oikaisuvaatimuksen tekijän tonttia vasten pysyvät nykyisellään. Esteetön sisäänkäynti vaatisi kaltevuuden 1:20, joten sitä ei ole tällä tontilla mahdollista toteuttaa. Rasiteoikeus koskee ainoastaan kulkuyhteyttä. Nykyisellään rasitealue ei ole ollut autolla käytettävissä, mutta hankkeen toteuttamisen myötä kirvesvarteen toteutetaan ajokelpoinen tie, joka on molempien rasiteoikeuden haltijoiden käytettävissä. Lisäksi vastineessa todetaan uudestaan, että rajakorkoja ei olla muuttamassa. Oikaisuvaatimuksen tekijä on viitannut tähän monesti.
3) Työmaajärjestelyistä vastineessa todetaan, että ne tullaan hoitamaan työmaasuunnitelman mukaisesti. Työmaa-alueelle on pääsy kielletty ulkopuolisilta. Oikaisuvaatimuksen tekijällä on rasitesopimuksen mukaan käyttöoikeus kirvesvarsitien alkupuoliskoon, josta pääsee portin kautta oikaisuvaatimuksen tekijän takapihalle. Vaikka rasitetie onkin jouduttu aitaamaan osana työmaa-aluetta, kulku jalan kyseisen portin kautta on periaatteessa mahdollista käyttäen kirvesvarsitien ulkoreunaa, jos oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo välttämättömäksi kulkea tästä tontillensa. Kulkureittiä ei kuitenkaan ole suositeltavaa käyttää niinä aikoina, kun työmaa-ajoneuvot liikkuvat kirvesvarsitiellä, ja muutenkin on syytä huomioida oma turvallisuus. Rakennuttajan vastaava työnjohtaja pitää erittäin tärkeänä, että rasitetietä ei käytetä muuhun kuin työmaaliikenteeseen kunnes pääosa maanrakennustöistä on tehty. Todettakoon vielä, että oikaisuvaatimuksen tekijän tontille on erillinen, pääasiallinen ajo- ja kulkuyhteys muualta, ja rakennustöiden aiheuttamat rajoitukset liikkumiseen kirvesvarsitiellä ovat tilapäisiä.
Luvanhakijan vastine on kokonaisuudessaan oheismateriaalissa.
PÄÄTÖSEHDOTUKSEN PERUSTELUT
Oikaisuvaatimuksen tekijä ei ole esittänyt sellaisia perusteita, joita ei olisi tutkittu jo lupien myöntämisen yhteydessä tai joiden perusteella jo myönnettyjä lupia tulisi muuttaa tai kumota.
Lisäksi voidaan todeta, että asemakaavan mukaan rakennuksen harjan tulee yleensä olla korkeuskäyrien tai viereisen kadun suuntainen. Määräyksen muotoilussa yleensä-sana mahdollistaa tapauskohtaisen harkinnan, mitä tässä hankkeessa on tontin ilmansuunnat, olosuhteet ja ympäristö huomioiden käytetty. Harjan suunta ei myöskään ole alueella yhtenäinen. Mm. hakijatontin kirvesvarsitien toisella puolella olevassa talossa harja on kadun suuntainen ja toisessa poikittain katua vasten.
Hanke poikkeaa asemakaavasta rakennuksen harjasuunnan suhteen ja asia on käsitelty vähäisenä poikkeuksena lupapäätöksen yhteydessä. Muilta osin hanke on asemakaavan mukainen ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n rakennusluvan myöntämisen edellytykset ja 117 §:n mukaiset rakentamiselle asetetut vaatimukset, muiden muassa 117 d §:n käyttöturvallisuuden ja 117 e §:n esteettömyyden suhteen. Hankkeesta on tiedotettu naapureille 133 §:n mukaisesti ja kuten lupapäätöksessä todetaan, maankäyttö- ja rakennuslain 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei hankkeessa ole tarpeen. Rakennuslupapäätöksessä olevien määräysten mukaan ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa on esitettävä työmaasuunnitelma. Työmaasuunnitelman riittävyyden arvioi rakennusvalvonnan rakennustekninen yksikkö aloituskokouksen yhteydessä.
Hakijalle on myönnetty rakennustöiden aloittamisoikeus perustusten tekemiseen ennen kuin rakennuslupa saa lainvoiman. Aloittamisoikeudelle on ollut perusteltu syy (tontin valmistelevat työt on päästävä aloittamaan ajoissa, jotta maatyöt saadaan päätökseen ennen perustusten tekoa ja talotoimituksen tuloa). Samalla on hyväksytty hakemuksessa esitetty 3 080 euron vakuus maankäyttö- ja rakennuslain 144 §:n mukaisesti. Vakuuden summa on Espoon rakennusvalvonnan ohjeen mukainen ja perustuu rakennuksen pohjapinta-alaan. Lisäksi rakennuslupa täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaiset rakennusluvan myöntämisen edellytykset asemakaava-alueella ja perusteet aloittamisoikeuden myöntämiselle ovat olleet olemassa. |
Mötesärende i PDF-format
