Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa 7- ja 13-kerroksisen asuinkerrostalon rakentamiseen ja kahden maalämpökaivon poraamiseen.
ASEMAKAAVA
Asemakaavan mukaan tontti sijaitsee asuinkerrostalojen korttelialueella AK. Tontilta on osoitettu rakennusalat enintään 7- ja 13-kerroksisille asuinkerrostaloille sekä istutettaviksi tarkoitetut ohjeelliset alueen osat tontin pohjois- ja koillisreunalta. Rakennusalat rajoittuvat länsi- ja eteläpuolella tontin rajoihin ja lounaispuolella on asumista palveleva yhteiskäyttöinen korttelialue AH. 7-kerroksiseen asuinrakennukseen tulee rakentaa viherkatto. Rakennusten julkisivujen tulee olla laadukkaita ja viimeisteltyjä ja pääosin rapattuja, värillistä betonia tai paikallamuurattua poltettua tiiltä. Kahden alimman kerroksen julkisivut tulee tehdä paikallamuuratusta poltetusta tiilestä. Lisäksi mm. maantasokerroksia tulee elävöittää sateelta, tuulelta, lumelta ja auringolta suojaavilla katoksilla, arkadeilla ja syvennyksillä. Pääsisäänkäyntejä tulee korostaa katoksilla, tehostemateriaaleilla ja väreillä. Julkisivuissa ei saa olla isoja ikkunattomia pintoja eikä selvästi erottuvia elementtisaumoja. Yhteiskäyttöisiä tiloja tulee sijoittaa ylempiin kerroksiin siten, että niistä on esteetön yhteys kattopihoille. Lisäksi asemakaavassa on määräyksiä mm. meluun, hulevesien käsittelyyn ja pilaantuneiden maiden huomioimiseen liittyen.
Alueen suunnittelua ohjaavat lisäksi kaava-alueen lähiympäristösuunnitelma, alue- ja korttelisuunnitelmat, energiasuunnitelma sekä Finnoon alueen design-käsikirja.
RAKENNUSHANKE
Rusthollinrinteen kaava-alueen koilliskulmaan, Rusthollarinkadun ja Finnoonkartanonkadun risteykseen, rakennetaan kaksi toisiinsa kytkeytyvää asuinkerrostaloa. Rinteeseen sijoittuvissa rakennuksissa on sisäänkäynnit sekä kadun että toisen kerroksen tasolla yhteiskäyttöisen sisäpihan puolella. Pääosin 7-kerroksisessa A-talossa on asemakaavan vaatima viherkatto ja 13-kerroksisesta B-talosta on suunniteltu suora yhteys eteläpuolelle myöhemmin rakennettavan asuinkerrostalon toiminnalliselle kattopihalle. Asukkaiden yhteistilat, kuten sauna- ja kerhotilat, on sijoitettu pääosin B-talon ylimpiin kerroksiin sekä viereisen talon toiminnallisen kattopihan tasolle. Irtaimistovarastot sijoittuvat kellarin ja 1. kerroksen tiloihin. Ulkoiluvälinevarastoihin on suora yhteys ulkoa joko kadun tai yhteispihan puolelta. Rakennuksen julkisivut ovat pääosin hienopestyä, karkeammin pestyä tai uritettua valkobetonia. Jalustaosa on asemakaavan mukaisesti paikallamuurattua tiiltä. Sisäänkäyntejä on korostettu mm. katoksin ja tehostevärein. Kaikissa asunnoissa on joko ranskalainen tai lasitettu parveke. Leikki- ja ulko-oleskelualueet on sijoitettu viereisen tontin yhteiskäyttöiselle korttelialueelle. Lisäksi B-talosta järjestetään yhteys eteläpuolen toiminnalliselle kattopihalle. Asuntoja rakennetaan yhteensä 157 ja niiden keskipinta-ala on 44 m2. Hanke on pienasuntovaltainen.
RAKENNUSOIKEUS
Korttelin 31159 osalle on osoitettu rakennusoikeutta 24 500 kem2, mistä hakijatontin rakennusoikeus on 8 575 kem2. Lisäksi saadaan rakentaa mm. asuntojen ulkopuoliset varastotilat, asukkaiden yhteistilat, jätehuolto- ja kiinteistönhoidon tilat, yli 8-kerroksisen rakennuksen edellyttämät lisäuloskäytäväporrashuoneet sekä alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat. Näitä tiloja saa rakentaa enintään 25 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta, eli 2 144 kem2. Nämä tilat eivät mitoita auto- ja polkupyöräpaikkoja.
Hankkeen kokonaisala on yhteensä 10 724 m2, mistä 8 575 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta, 1 071 kem2 (12 %) on asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta, 898 kem2 on MRL 115 § 3 momentin sallimaa ylitystä ja 180 m2 on kellarin osuutta. Varsinainen rakennusoikeus käytetään kokonaan.
VÄHÄISET POIKKEUKSET
A-talon parvekerakenteet ylittävät tontin rajan 0,6 m metrin verran ja alimpien kerrosten terassien portaat, B-talon väestönsuojan maanalainen hätäpoistumiskuilu ja B-talon sisäänkäyntikatoksen rakenteet ylittävät tontin rajan kokonaan asuntojen yhteiskäyttöisen piha-alueen puolelle. Ylityksiä on perusteltu mm. parvekkeiden käyttömahdollisuuksilla, terassien kaupunkikuvallisella mittakaavalla sisäpihan puolella, poistumiskuilun sijoittamisella sortuma-alueen ulkopuolelle ja kulkuteiden tarkoituksenmukaisella suojaamisella katoksella. Ylitykset on toiminnallisesti yhteensovitettu yhteiskäyttöisen piha-alueen suunnitelmiin ja niistä on sovittu korttelin yhteisjärjestelysopimuksessa.
Maastonmuodoista johtuen A-talon 1. kerroksen alapuolelle on sijoitettu lisärakennusoikeuteen laskettava ulkoiluvälinevarasto ja A-talo on kadun puolelta osittain 8-kerroksinen asemakaavan salliman seitsemän kerroksen sijaan. Rakennus on kuitenkin kaavan viitesuunnitelman mukaisesti pihan puolella 6- ja kadun puolella pääosin 7-kerroksinen ja vain alimmassa nurkassaan 8-kerroksen korkuinen. Korkea kivijalka on käytetty hyväksi ulkoiluvälinevarastona, joka elävöittää on maanpinnan tasossa olevan sijaintinsa takia helppokäyttöinen.
Kokonaisuus ja toiminnallisuus huomioiden poikkeuksia voidaan pitää vähäisinä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖNSUOJA
Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava asuntoja varten 1 ap / 110 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Autopaikkojen kokonaismäärää voidaan vähentää pysäköintitarvetta vähentävien toimenpiteiden perusteella enintään 30 % erillisen ohjeen mukaan. Vaadituista paikoista on rakennettava liikkumisesteisen autopaikkoina vähintään yksi 30 autopaikkaa kohden, sen jälkeen yksi paikka lisää kutakin alkavaa 50 autopaikkaa kohden.
Hankkeessa autopaikkoja rakennetaan asuntomäärään perustuen yhteensä 55. Asuntomäärään perustuvasta 79 autopaikan vaatimuksesta on haettu kaavan mahdollistamaa 30 %:n vähennystä pysäköintitarvetta vähentävien toimenpiteiden perusteella. Toimenpiteet ovat erillisen ohjeen mukaisia ja kaupunkisuunnittelukeskus on puoltanut lausunnossaan 30 %:n vähennyksen myöntämistä hankkeelle. Autopaikoista 54 sijoitetaan myöhemmin saman korttelin LPA-1 alueelle rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Autopaikoista kaksi on mitoitettu liikkumisesteisille ja niistä toinen sijoittuu yhteiskäyttöisen pihan alueelle ja toinen pysäköintilaitokseen.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava asunnoille vähintään 1 pp / 30 kem2, kuitenkin vähintään 2 pp / asunto. Hankkeessa asuntomäärään perustuva polkupyöräpaikkavaatimus on 314 pp. Asuntoja varten hankkeessa rakennetaan varastoihin 346 polkupyöräpaikkaa, joiden lisäksi lyhytaikaiselle pyöräpysäköinnille on osoitettu tilaa ulkoa.
Sekä A- että B-talojen 1. kerrokseen rakennetaan S1-luokan väestönsuoja yhteensä 229 henkilölle. Normaaliaikana suojat toimivat irtaimistovarastoina.
MUUT SELVITYKSET
Hankkeessa toinen maalämpökaivoista porataan noin 3 metrin etäisyydelle katualueen rajasta 4 metrin minimietäisyyden sijaan. Hakija on saanut sijainnille tonttiyksikön suostumuksen. Lisäksi tilarajoitteiden vuoksi molemmat maalämpökaivot porataan alle ohjeellisen 25 metrin vähimmäisetäisyyden päähän korttelin pohjoispuolella kulkevasta Blominmäen jätevedenpuhdistamon viemäritunnelista. Hakija on saanut HSY:n verkko-osaston suostumuksen kaivojen sijainneille ehdolla, että porauksessa noudatetaan 15 metrin suojavyöhykettä viemäritunnelin kalliorakenteesta.
Hankkeesta on laadittu paloturvallisuussuunnitelma, minkä mukaan A-talon kaikista asunnoista on järjestetty varatie parvekkeiden laattoihin asennettavien varatieluukkujen kautta. 13-kerroksisessa B-talossa on kaksi palolta suojattua uloskäytävää.
Kortteli sijaitsee melualueella ja hankkeesta on laadittu liikennemeluselvitys, akustisen suunnittelun ja toteutuksen periaatteet sekä ulkovaipan ääneneristävyysselvitys. Selvityksissä on esitetty mm. ikkunoihin, oviin ja parvekelasituksiin kohdistuvat ääneneristävyysvaatimukset, jotka on huomioitu suunnitelmissa. Korttelin yhteiset leikki- ja oleskelualueet sijoittuvat rakennusten muodostamaan melukatveeseen korttelin sisäpihalle.
Tontin ja korttelin yhteiskäyttöisen piha-alueen hulevesien käsittelystä on laadittu yhteinen suunnitelma, missä on huomioitu kaavan asettamat vaatimukset mm. viivytyksen suhteen. Tontin hulevedet kerätään hallitusti ja ohjataan viivytysjärjestelmiin, mistä ylivuoto johdetaan HSY:n hulevesiviemäriin liitoskohtalausunnon mukaisesti.
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisesti siten, että rakennuksiin on järjestetty esteetön sisäänkäynti sekä sisäpihan että kadun puolelta ja kaikki asunnot ja kaikki yhteistilat ovat esteettömiä. Asuntokohtaisista irtaimistovarastoista osa on suunniteltu esteettömiksi. Autopaikoista kaksi on mitoitettu liikuntaesteisille.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta ja puoltanut sitä ehdoin ja suosituksin. Suunnitelmia on kehitetty toimikunnan antaman palautteen mukaisesti.
Teknistä toimikuntaa tai teknistä ennakkoneuvottelua ei ole nähty tarpeellisiksi. Suunnitelmia on päivitetty rakennusteknisen yksikön antamien huomautusten mukaisesti.
MUUT LAUSUNNOT
Kortteli sijaitsee kylämäeksi merkityllä alueella ja Espoon kaupunginmuseolta on pyydetty lausunto korttelin aloitushankkeesta. Lausunnon mukaan kaava-alueella ei oleteta olevan säilyneitä muinaismuistolain (295/1963) tarkoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Kylämäen jäännökset ovat oletettavasti tuhoutuneet aikaisemman rakentamisen yhteydessä. Kaupunginmuseo toteaa, ettei kaava-alueelta ole tarpeen pyytää lausuntoa vastaavista hankkeista.
Espoon ympäristönsuojelun palvelualue on antanut hankkeesta ehdollisen lausunnon liittyen asemakaavamääräykseen, joka vaatii tekemään ilmoituksen pilaantuneen maaperän kunnostamiseksi valtion ympäristöviranomaiselle. Lausunnon mukaan kiinteistöllä on tehty maaperän haitta-ainetutkimus, jonka raportti on lähetettävä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukseen lausunnon pyytämiseksi maaperän tilasta ja jatkotoimenpiteistä, jos maaperä katsotaan pilaantuneeksi. Lisäksi lausunnossa on annettu toimintaohjeita maaperän lisätutkimuksista ja niiden toimittamisesta sekä ohjeita, jos maaperässä todetaan kynnysarvon ylittäviä haitta-aineita, mutta Uudenmaan ELY-keskus toteaa maaperän olevan pilaantumatonta. Lausunnosta on lisätty lupaan lupamääräyksiä.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Luvan liitteeksi on toimitettu koko korttelin 31159 alueelle laadittu yhteisjärjestelysopimusluonnos, jossa on sovittu mm. alueen kulku-, huolto, pelastustie-, palo-osastointi-, leikki-, oleskelu- ja hulevesijärjestelyistä.
NAAPUREILLE TIEDOTTAMINEN
Hakija on tiedottanut hankkeesta naapureille, eikä heillä ole ollut siitä huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus | Ehdotuksen tekijä: Rakennusvalvonnan päällikkö Jari Saajo Lupa myönnetään.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
rakennelaskelmat
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on laadittava työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan aloituskokouksen pitämiseksi.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan talotekniikan aloituskokouksen pitämiseksi.
|
| Ennen maanrakennustöiden aloitusta on maaperästä tutkittava ainakin bentso(a)pyreenin pitoisuudet. Tutkimustulokset on lähetettävä Uudenmaan ELY-keskukseen sekä Espoon kaupungin ympäristönsuojeluun (ymparisto@espoo.fi). Jos lisätutkimusten perusteella maaperä todetaan pilaantuneeksi, on kunnostamisesta tehtävä ympäristönsuojelulain 136 §:n mukainen ilmoitus Uudenmaan ELY-keskukseen ja noudatettava ELY-keskuksen toimintaohjeita. Jos lisätutkimuksen perusteella kynnysarvopitoisuus bentso(a)pyreenilla tai muulla tutkitulla haitta-aineella ylittyy, mutta Uudenmaan ELY-keskus toteaa maaperän olevan pilaantumatonta, tulee noudattaa Espoon ympäristönsuojelun lausunnossa annettuja ohjeita.
|
| Maaperän haitta-aineiden tutkimusraportti on lähetettävä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukseen ja pyydettävä lausuntoa maaperän tilasta ja jatkotoimenpiteistä, jos maaperä todetaan pilaantuneeksi.
|
| Ennen töihin ryhtymistä on selvitettävä maanalaisten johtojen ja putkien sijainti. Johtoalueella kaivamisesta tai muusta toimimisesta on sovittava johtojen omistajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Työmaalla on noudatettava Pääkaupunkiseudun työmaavesiohjetta ja PKS maalämpökaivojen porausvesien käsittelyohjetta.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Mahdollisten tilapäisjulkisivujen ilmeen tulee olla siisti ja niiden tulee sopeutua kaupunkikuvaan neutraalisti.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.
|
| Rakentamisessa ja maalämpökaivojen poraamisessa on huomioitava HSY:n Blominmäen viemäritunnelin läheisyys ja HSY:n verkko-osaston antamat ehdot maalämpökaivojen poraamiselle.
|
| Vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että maalämpökaivon sijaintikartta ja porausraportti toimitetaan kaupunkitekniikan keskuksen geotekniikkayksikköön.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat oltava toteutettuina.
|
| Mahdollisille tilapäisille pysäköintiratkaisuille tontin ulkopuolella tulee hakea erillinen lupa.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on suoritettava Pelastuslain 81a § mukainen tarkastus
|
| Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetusta yhteisjärjestelysopimuksesta tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rakennusvalvontaviranomaiselta yhteisjärjestelyä ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
| Ennen rakennustöiden aloittamista on säilytettävä puusto suojattava ja luonnontilaisena säilytettävä tontin osa aidattava ja suojattava siten ettei aluetta vahingoiteta eikä käytetä työmaa-alueena.
|
|
|
Mötesärende i PDF-format
