Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa neljän rivitalon ja talousrakennuksen rakentamiseen.
ASEMAKAAVA
Asemakaavan enintään kaksikerroksisten rakennusten tontille sallima rakennusoikeus on 2750 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa väestönsuoja kiinteistö-, jätehuolto-, tekniset-, sähkönjakelun- ja näihin verrattavat tilat sekä porrashuoneisiin tilaa, joka porrastasoa kohden ylittää 15 kem2. Lisäksi saa rakentaa kunkin tontin kerrosalasta yhteensä enintään 15 % asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia asunto- tai rakennuskohtaisia aputiloja mukaan lukien harrastus- ja saunatilat sekä palvelueteiset, 30 % viherhuonetilaa tai lasitettua terassitilaa ja 5 % työtiloja. Harrastus-, sauna- ja työtiloja saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerroslukumäärän lisäksi rakennettuun kattokerrokseen, joka saa kerrosalaltaan olla korkeintaan 1/ 2 rakennuksen suurimman kerroksen alasta. Asemakaavassa sallitun rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa alueen sähkönjakelun vaativat muuntamotilat. Tilat tulee sijoittaa kiinteistöihin maan tasoon siten, että niihin voidaan taata helppo pääsy. Asuinrakennusoikeudesta saa käyttää työtilojen rakentamiseen korttelissa 20 %.
Julkisivuja ohjaavia määräyksiä ei ole asemakaavassa annettu, korttelisuunnitelma ohjaa rakennusten olevan julkisivumateriaaleiltaan, väritykseltään ja kattomuodoiltaan samanlaisia kussakin pientaloryhmässä. Tontille ei ole merkittyä rakennusalaa, rakentaminen rajaan saakka on mahdollista. Puistoon tai katuun rakennettujen rakennusten perustusrakenteet mukaan lukien salaojitus ja routaeristys saa Espoon teknisen keskuksen luvalla rakentaa puisto- ja katualueen puolelle.
Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 1,2 ap / asunto. Auton säilytyspaikat saa rakentaa asemakaavassa sallitun rakennusoikeuden lisäksi lukuun ottamatta AO- ja AP- korttelialueita. Autopaikat tulee ensisijaisesti sijoittaa maan alle tai pysäköintilaitoksiin. Pysäköintialueet tulee jäsenellä istutuksin.
Tontti rajoittuu idässä asemakaavanmukaiseen AH Asumista palvelevaan yhteiskäyttöiseen korttelialueeseen, joka on osoitettu kahden korttelin yhteensä neljän AP-tontin käyttöön.
RAKENNUSHANKE
Rivitalot ovat kaksikerroksisia. Yksikerroksiseen talousrakennukseen sijoittuvat irtaimistovälinevarasto, lastenvaunuvarasto ja tekniset tilat ja rakennuksen länsi- ja eteläjulkisivuihin liittyy säleikköseinäinen polkupyörävarasto. Kohteen kaikki asunnot ovat perheasuntoja. Asuntoja toteutetaan yhteensä 24 kpl ja niiden keskipinta-ala on 95,1 m2. Asunnoissa on 1. kerroksessa osittain katettu asuntoterassi (ei lasitettu).
Asuinrakennusten kantavana runkorakenteena on puu ja myös julkisivut ovat puuta. Vaakalaudoitettujen rakennusten pääväri on vaalea ruskea päätyjen ja talousrakennuksen ollessa tummemman ruskeat. Mustien pulpettikattojen katemateriaali on bitumikermi.
Tontilla on yksi ajoliittymä Kirjakadulta, jonka lisäksi tontille rakennetaan kadulta yksi ajoliittymästä erotettu jalankulkuväylä. Talousrakennuksen eteläpuolelle sijoitettavalle leikkialueelle on mahdollista kulkea risteämättä ajoneuvoliikenteen kanssa. Idän puolelle sijoittuvalle AH tontille mahdollistetaan kulku leikkialueelta. Luonnontilassa olevan AH tontti toimii lupakiinteistön lähivirkistysalueena.
Tarkempi tulkinta siitä, missä asemakaavan 1§:n osalta ensisijaisuuden (”Autopaikat tulee ensisijaisesti sijoittaa maan alle tai pysäköintilaitoksiin.”) tulee toteutua, on tehty laajan kaavakokonaisuuden yhteydessä toteutuksen ohjeeksi laaditussa korttelisuunnitelmassa. Siinä tiivismatala-kortteleiden autopaikat on esitetty maantasopaikkoina eikä tämän hankkeen autopaikkoja ole tarve käsitellä vähäisenä asemakaavapoikkeamana niiden sijoituksen suhteen.
Hanke on varmistanut Carunalta, että alueen oleva sähkönjakelukapasiteetti on riittävä eikä hankkeessa tarvitse varautua muuntamon rakentamiseen.
Jätteiden keräysjärjestelmänä toimii Suurpellon alueella imujätejärjestelmä, jonka keräyspisteiden lisäksi tontille toteutetaan erityisjätejakeille syväkeräinastiat, joiden puuverhous on Espoon ohjeistuksen mukainen tumman harmaa. Tontin hulevesiä viivytetään pysäköintialueelle sijoitettavissa viivytysputkissa ennen vesien johtamista Kirjakadun hulevesiverkkoon.
Hankkeessa ei ole asemakaava- tai asetuspoikkeamia.
RAKENNUSOIKEUS
Rakennusten kerros- ja kokonaisala on yhteensä 2792 m2. Rakennusoikeudellista kerrosalaa käytetään 2527 kem2, asemakaavan mahdollistama lisäkerrosala on 39 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys on 226 kem2. Rakennusoikeutta jää käyttämättä 223 kem2.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavanmukainen autopaikkavaatimus tontilla on vähintään 1,2 ap / asunto, yhteensä 29 ap, jonka mukaisesti autopaikkoja toteutetaan. Autopaikoista yksi toteutetaan liikuntaesteiselle soveltuvana. Kohteeseen toteutetaan sähköautojen latauspistevalmius.
Asemakaavassa ei ole polkupyöräpaikkavaatimusta, hankkeessa toteutuu Topten-ohjekortin ARK 02 Asuinrakennusten aputilojen mitoitusohje mukainen vaatimus 2,5 pp / asunto (hankkeessa vähintään 60 pp). Ohjeen mukaan polkupyörien säilytykseen tarkoitettujen tilojen tulee olla sääsuojattua tilaa. Talousrakennuksen pyöräkatokseen mahtuu 78 pp.
Talousrakennukseen rakennetaan S1-luokan väestönsuoja. Varsinaista suoja-alaa tarvitaan tälle hankkeelle 53,3 m2 71 henkilölle. Suoja toteutetaan suurempana siten, että sinne voidaan sijoittaa rasitteena myös tontin 21-28-15 rivitalohankkeen (lupa 2024-792) 67 suojapaikkaa. Suoja toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastona.
MUUT SELVITYKSET
Katukorkeusilmoituksen korkojen korkojärjestelmässä ja paikalla mitatun tonttiliittymän koroissa on todettu ristiriitaisuuksia, joka vuoksi hanke esittää, että ennen työnaloitusta pidetään kaupunkitekniikan keskuksen katuosaston kanssa kokous, jossa sovitaan, miten liittymä rakennustyön aikana ratkaistaan. Asiasta on oltu ennakoivasti yhteydessä kaupunkitekniikan keskukseen ja se huomioidaan lupamääräyksissä.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ennakkoon yhdessä tontin 21-28-15 rivitalohankkeen (lupa 2024-792) kanssa ja pitänyt suunnitteluotetta veistoksellisena ja piha-alueiden suunnittelua liikkumisen turvallisuuden suhteen onnistuneena. Lupatontin rakennusten on todettu peittävän toistensa näkymiä ja kahden hankkeen rakennusten ilmettä toistuvuuden vuoksi monotonisena ja värityksestä johtuen raskaana. Hanketta on puollettu rakennusten värityksen tarkistamista koskevin suosituksin ja pyydetty harkitsemaan mahdollisuutta sijoitella/suunnata lupatontin rakennuksia siten, että asunnoista avautuisi avarampia näkymiä. Suunnitelmia ja asiakirjoja on lausunnon jälkeen täydennetty ottaen huomioon annetut suositukset. Rakennusten väritystä on muutettu raikkaammaksi ja vaaleammaksi, tontilla noudatetaan korttelisuunnitelman värityssuunnitelmaliitteen ohjeistusta tummemmasta yleisvärityksestä. Rakennusten väritys on erilainen rinnakkaiseen hankkeeseen tontilla 21-28-15 antaen molemmille hankkeille selkeämmin oman identiteettinsä.
Rakennusten kääntämistä tai toisentyyppistä sijoittelua ei ole tehty: em. johtaisi hankkeen kerrosalan merkittävään pienenemiseen ja kerrosalan pienentäminen nostaisi tontin hintaa suhteessa kerrosalaan yli sallitun raja-arvon, jolloin hanke jäisi toteutumatta.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, erillistä teknistä esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT JA KANNANOTOT
Luvan liitteeksi on toimitettu liito-oravaselvitys, joka ei kata lupatonttia. 18.4.2021 tehdyn liito-oravaselvityksen mukaan Kirjakadun selvitysalue on liito-oravan kannalta ”pussinperä”. Selvitysalueella on jonkin verran liito-oravan suosimaa puustoa - lähinnä järeitä kuusia, mutta suuret haavat ja kolopuut puuttuvat. Kirjakadun pohjoispuolinen korttelialue on noin yhden hehtaarin kokoinen ja liito-oravalle soveltuva metsä noin puolet siitä. Liito-oravasta ei tehty maastokäynnillä havaintoja, eikä alueella todettu olevan liito-oravasta johtuvia maankäytön rajoitteita. Ympäristönsuojelun palvelualueen antamassa kannanotossa on todettu, että liito-oravien osalta myös lupatontin puusto pitää kartoittaa helmi - toukokuussa liito-oravien osalta, koska Keskuspuistossa on liito-oravia ja liito-oravilla on mahdollisuus liikkua lupakiinteistölle. Liito-oravakartoituksella varmistetaan, ettei kiinteistöillä ole Luonnonsuojelulain suojaamia liito-oravien lisääntymis- tai levähdyspaikkoja. Kummallakin kiinteistöllä puusto soveltuu huonosti liito-oravalle ja on nähty, että on pieni riski sille, että kiinteistöillä olisi liito-oravien pesäpuita. Kannanotossa on todettu, että rakennuslupa voidaan myöntää ilman ajantasaisia liito-oravakartoituksia, kunhan liito-oravakartoitus tehdään ennen puiden kaatoja ja maanomistaja ymmärtää sen riskin, että jos kiinteistöllä on pesäpuu, niin rakentaminen edellyttää liito-oravien suojelusta poikkeusluvanhakemista Uudenmaan ELY-keskukselta. Tämän poikkeusluvan hakee maanomistaja ja sen saamiseen kannattaa varata aikaa noin 6 kk. Vain pesäpuu laukaisee poikkeusluvan hakemisen tarpeen. Kannanotto on huomioitu lupamääräyksissä.
Luvan liitteeksi on toimitettu Länsi-Uudenmaan Pelastuslaitoksen palotarkastajan lausunto väestösuojan oven päällä olevan sortumakestävän laatan poisjättämiseen väestönsuojan yllä olevan puurakenteisen katon takia. Lausunnossa on todettu, että jos väestönsuojasta on sisääntulo-oveen nähden eri suuntaan vievä varapoistumistie, ei sortumasuojattua laattaa sisääntulo-oven päälle tarvita, jota suunnitelmissa ei ole esitetty.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, joista kahdella on ollut huomautettavaa:
- Maakirjantien eteläpuolelle mäen laelle sijoittuvan ------------------- osaomistaja on tuonut esille mm., että Suurpeltoa on arvosteltu lehdistössä ja somessa karusta, betonimaisesta, olemuksesta, jossa on rakennettua halvalla ja joka ei houkuttele viihtymään. Suurpelto on rakennettu täyteen luontoa säästämättä, puita ei ole edes Suurpellon puistokadulla. Jotta sama vältettäisiin alueella, mihin nyt suunnitellaan rakennettavan, on toivottu huomioitavan luonnollinen siirtymä keskuspuistosta alueelle jättämällä osa alueen olemassa olevasta koivikosta jäljelle. On todettu mm., että seesteinen luontonäkymä muuttuu "betoniviidakoksi", kun näkymät aukeavat pitkälle kerrostaloihin ja moottoritielle ja tämä laskee asuntojen arvoa. Jäljelle jätettävien koivujen lisäksi on toivottu uudishankkeessa myös istutettavan nopeasti kasvavaa puustoa tai vaihtoehtoisesti korkeaa mutta kapeaa pilarihaapaa molemminpuoliseksi näköesteeksi hankkeiden välillä. Myös rakennuksen D asemointia kauemmaksi Maakirjantiestä on toivottu. Pääsuunnittelija on vastineessaan todennut, että hankkeelle on laadittu erillinen piha- ja istutussuunnitelma maisema-arkkitehdin toimesta ja se tullaan vielä käymään rakennusvalvonnan kanssa lävitse ennen viherrakentamisen aloitusta. Maakirjantien varrella on katualueella rivi puita tontin edessä. Tontille tullaan istuttamaan ryhmä kapearunkoisia puita tontin kaakkoisnurkkaan Maakirjankadun läheisyyteen ja isoja pensaita eteläisimmän rakennuksen ja Maakirjankadun väliin. Ko. kohtaa ei rakentamattomalla tontilla ole tällä hetkellä puita lainkaan ja tilanne tulee kohentumaan nykytilanteeseen nähden siltä osin. Ehdotusta nopeasti kasvavien puiden käytöstä on pidetty hyvänä ja se on välitetty hankkeen maisema-arkkitehdille eteenpäin. Tontin käytettyä rakennusoikeutta on suunnitelmassa vähennetty, jotta eteläisintä taloa on saatu lyhennettyä ja siten siirrettyä Maakirjankadusta etäämmäksi. Tontin 21047-4 itäpuolinen AH-tontti tullaan säilyttämään koskemattomana, sen alueella oleviin puihin ei kosketa.
- Lupakiinteistön länsipuolelle sijoittuvan kiinteistön ------- huomautuksessa ei ole otettu kantaa varsinaiseen rakennussuunnitteluun vaan on todettu, että pääpiirustuksista ei selviä, ollaanko piha-alueen paaluttamassa. On tuotu ilmi, että alueen maaperä on lähes rakennuskelvotonta eikä tontille rakentamista ole suositeltu. Naapurin rakennus on paalutettu, mutta pihaa ei ja se on painunut 12 vuoden aikana lähes metrin aiheuttaen ongelmia mm., pihalle ajamiseen ja tilapäisiä sisäänkäyntijärjestelyjä. Huomautuksen vastineessa on todettu, että hankkeen tiedossa on, että maaperä vaatii toimenpiteitä vajoamisien estämiseksi. Hankkeeseen on kytketty kokenut geosuunnittelija, tontille on tehty huolellinen pohjatutkimus sekä laadittu perustamistapalausunto rakennusluvan liitteeksi. Rakennukset paalutetaan ja piha-alueet pilaristabiloidaan painumien hallitsemiseksi.
Hanke on asemakaavanmukainen eikä tarpeettomasti aiheuta haittaa naapureille. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
RSS
Sökning
