Kaupunkisuunnittelulautakunta
Protokoll 13.11.2024/Paragraf 154

Asianumero 6431/10.02.03/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunta 13.11.2024 § 154

§ 154

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Puhelinnumero 09 816 21

Päätösehdotus Esittelijä

 Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Päätös

Selostus 

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa kiinteistön 49–15–51–5 nykyistä yleisten rakennusten korttelialueen käyttötarkoitusta ja mahdollistaa kiinteistölle uudella käyttötarkoitusmerkinnällä liike- ja toimistorakentaminen.

Kiinteistöstä järjestettiin avoin ja julkinen suunnitteluvaraushakumenettely loppuvuodesta 2023, jolla etsittiin suunnitteluvarauksen saajaksi esitettävää hanketta kiinteistölle nykyisen käyttäjän, Niittykummun paloaseman, toiminnan loppumisen jälkeen.

Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto päätti tehdä esisopimuksen kiinteistöllä sijaitsevien rakennuksien myymisestä Olarin Panimo Oy:lle.

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan kiinteistölle mm. pienpanimon tuotantotiloja, liiketiloja kuten ruokaravintola, baari, vuokrasauna, panimon kauppa sekä pienimuotoista majoitustoimintaa. Piha-aluetta elävöitetään ravintolan terassein ja istutuksin. Toiminnot sijoittuvat pääosin vanhan paloasemarakennuksen tiloihin. Nykyisen asemakaavan rakennusoikeus tullaan täsmentämään olemassa olevan rakennuksen laajuuteen, eikä tontille osoiteta lisärakennusoikeutta piharakennuksien lisäksi.

Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on noin 3 280 m2. Voimassa olevassa asemakaavassa yleisten rakennusten korttelialueella on rakennusoikeutta 2 000 k-m2, josta on käyttämättä 780 k-m2. Kaava-alueen aluetehokkuus on 0,61. Rakennusoikeus pienenee kaavamuutoksen myötä 850 k-m2.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:

Niittykummun paloasema - Ängskulla brandstation, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7520, käsittää osan korttelia 15051, 15. kaupunginosassa Niittykumpu, alue 212221.

Aloite ja vireilletulo

Alueen kaavoitusta on hakenut alueen maanomistaja Espoon kaupunki, 9.12.2022 kirjatulla hakemuksella.

Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston nähtävilläolokuulutuksen yhteydessä 30.8.2023.

Alueen nykytila

Alueella sijaitsee Arkkitehtitoimisto Kairamo-Gullichsen-Vormalan suunnittelema vuonna 1991 valmistunut kaksikerroksinen paloasema, joka oli merkittävä suunnannäyttäjä Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksen paloasemasuunnittelussa. Niittykummun paloasema on yksi modernin teollisuusarkkitehtuurin merkkiteoksia. Rakennuksen suunnittelusta vastasi Erkki Kairamo (1936–1994), jolla oli toimistossa päävastuunaan teollisuusrakennukset. Kairamo oli 1900-luvun jälkipuoliskon suomalaisen modernismin suunnannäyttäjiä ja tunnettu etenkin teollisuusrakennusten suunnittelijana. Hänen arkkitehtuuriaan leimaa läpi uran jatkunut 1900-luvun alun konstruktivismin kehittäminen ja uudistaminen.

Kaupunkikuvassa näkyvästi sijoittuvassa rakennuksessa ilmenee toimistolle tunnusomaiseksi muodostunut teräslasirakenteiden, ja modernismin aiheiden taidokas, dynaaminen ja yksityiskohdissa harkittu käsittely. Rakennus on rakennushistoriallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävä kohde. Paloaseman toiminta lakkasi 12.9.2024.

Rakennus sijaitsee suunnittelualueen keskellä. Rakennusta ympäröivä piha on suurimmilta osin kestopäällystetty, lukuun ottamatta rakennuksen länsipuolen ja eteläisen sekä pohjoisen rajan reunojen nurmialueita. Alueen pohjoisrajalla kasvaa Merituulentien katualueen rajaava puurivistö.

Kiinteistön 49–15–51–5, ympäröivät katu- ja virkistysalueet sekä läntisen rajanaapurin, eli vanhan Niittykummun koulun, omistaa Espoon kaupunki.

Maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Alueella on voimassa Uusimaa-kaava 2050 ja sen osana Helsingin vaihemaakuntakaava.

Kaava-alue sijoittuu uusimaa 2050-kaavassa pääkaupunkiseudun ydinvyöhykkeelle, jolla osoitetaan pääkaupunkiseudun muuta taajamatoimintojen kehittämisvyöhykettä tehokkaammin rakennettavat taajama- ja keskustatoimintojen alueet, jotka tukeutuvat kestävään liikennejärjestelmään ja tukevat verkostomaisen kaupunkirakenteen kehittymistä. Vyöhykettä on suunniteltava joukkoliikenteeseen, kävelyyn ja pyöräilyyn tukeutuvana muuta taajamatoimintojen kehittämisvyöhykettä tehokkaammin rakennettavana alueena.

Yleiskaava

Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava.

Nyt laadittu asemakaavan muutos sijoittuu alueelle, joka on varattu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Asemakaavoitettaessa eri palvelujen tarvitsemat tilat sijoitetaan siten, että ne tukevat toisiaan ja tilojen yhteis- ja vuorottaiskäyttö on mahdollista. Alueelle voidaan sijoittaa palveluasuntoja.

Alueella on vireillä Espoon yleiskaava 2060. Kaava koskee koko Espoota. Yleiskaavaluonnos on ollut nähtävillä.

Asemakaava

Alueella on voimassa asemakaava Niittykummun keskus (lainvoimainen 18.12.2013). Korttelin 15051 tontti 5 on siinä osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi. Kiinteistön rakennusoikeus on 2 000 k-m2, josta on käytetty 1 220 k-m2. Rakennusoikeutta on jäljellä 780 k-m2.

Kiinteistöllä sijaitsee kaksikerroksinen suojeltu ja kulttuurihistoriallisesti arvokas sekä kaupunkikuvan kannalta tärkeä rakennus, jota ei saa purkaa eikä muuttaa hahmoltaan. Rakennuslupaa vaativissa korjaus- tai muutostöissä on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa.

Osallistuminen ja vuorovaikutus (MRA 30 §)

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on valmistunut 21.8.2023. Osallisille on varattu mahdollisuus lausua mielipiteensä valmisteluaineistosta 3.10.2023 mennessä. Mielipiteitä saatiin yksi kappale. Lisäksi saatiin kaksi kannanottoa ja yksi lausunto.

Naapurikiinteistön hallitus antoi mielipiteensä, että kaavamuutoksella tavoitellut uudet käyttötarkoitukset vaikuttavat hyviltä ja suunnitelma kuulostaa alueelle sopivalta ja tervetulleelta. Toisaalta viheralueiden vähentyminen kaava-alueella ja yleisesti ottaen Niittykummun alueella huolettaa heitä.

Kaavahanketta esiteltiin Espoon kulttuurikeskuksessa 5.9.2023 järjestetyssä Tapiolan alueellisessa asukastilaisuudessa.

Nähtävilläolon jälkeen kaava-alueen vehreyteen ja sen säilyttämiseen ja mahdolliseen lisäämiseen on kiinnitetty enemmän huomiota.

Asemakaavan muutosehdotus

Korttelialue on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1), jonka alueelle saa sijoittaa ravintola- ja kokoontumistiloja, pienimuotoista majoitustoimintaa sekä ympäristövaikutuksiltaan vähäisiä tuotantotiloja. Rakennusala noudattaa olemassa olevan rakennuksen rajoja. Korttelialueella sijaitsee suojeltava ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Korjaus- ja muutostöissä on säilytettävä rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot ja ominaispiirteet. Suojelumääräys koskee julkisivuja ja vesikattoja. Muutos- ja korjaustöistä on neuvoteltava rakennussuojeluviranomaisen kanssa. Korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 1 150 k-m2. Rakennuksen suurin sallittu kerroslukumäärä on kaksi. Lisäksi 5 % rakennuksen sallitusta kerrosalasta saa käyttää asuinhuoneistoja varten. Rakennuksen ylimmän kerroksen yläpuolelle saa sijoittaa teknisiä tiloja kaavaan merkityn kerrosluvun ja rakennusoikeuden lisäksi. Rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa jätehuoltotilat ja kiinteistönhoidon tilat, väestönsuojan tai taloteknisten järjestelmien edellyttämän kuilun, hormin tai yleiseen tiloihin avautuvan teknisen tilan, alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat, jotka tulee sijoittaa kiinteistöihin maan tasoon siten, että niihin voidaan taata helppo pääsy. Rakennusoikeuden lisäksi sallittuja tiloja varten ei tarvitse rakentaa auto- ja polkupyöräpaikkoja. Lisäksi saa rakentaa katoksia ja piharakennuksia rakennusalan ulkopuolelle enintään 150 m². Korttelialueen reunoilla, länsiosan pysäköintialuetta lukuun ottamatta, sijaitsee sijainniltaan ohjeellinen, mutta laajuudeltaan sitova puilla ja pensailla istutettavan alueen osa. Alueen pohjoisreunalla kulkee myös säilytettävä puurivi. Kaava-alueen pohjoisreunalle ei saa sijoittaa ajoneuvoliittymää.

Rakennukseen tehtävät muutokset sekä terassit ja piharakennukset tulee toteuttaa ja käsitellä laadukkaalla tavalla osana rakennuksen arkkitehtuuria. Teräsrakenteiseen torniosaan sijoitettavista myynti-, tiedotus- ja mainoslaitteista on neuvoteltava rakennussuojeluviranomaisen kanssa.

Kaava-alueen pinta-ala on 3 280 m2. Kokonaiskerrosala on 1 150 k-m2.

Aluetehokkuus on ea= 0,35. Asemakaavan muutoksen myötä alueen rakennusoikeus pienenee 850 k-m2.

Sitova tonttijako

Ei sitovaa tonttijakoa.

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, ettei asemakaavan muutokseen liity maankäyttösopimusta.

Perittävät maksut

Hakija(t) ovat maksaneet 22.8.2023 kaavoitus- ja kuulutuskustannuksista 50 %.

Hyväksyminen

Hallintosäännön I osan 4. luvun 18 §:n 3 kohdan mukaan kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyy muun kuin vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavan ja asemakaavan muutoksen, joihin ei liity maankäyttösopimusta.

Jatkokäsittely

-          Ote ilman liitteitä: Hakija(t)

-          Lausuntopyynnöt

-          Kuulutus ja tiedotekirjeet

Liitteet

Oheismateriaali